Η άνοδος της κτηματαγοράς μπορεί να δυσκολεύει τη διαγραφή χρέους για παλαιούς δανειολήπτες, όταν το εισόδημά τους παραμένει χαμηλό. Οι εναλλακτικές λύσεις και το τίμημα για την οικογενειακή περιουσία.
Το σπίτι τους απέκτησε μεγαλύτερη αξία, αλλά οι ίδιοι εξακολουθούν να δυσκολεύονται να πληρώσουν τη δόση. Αυτή είναι η αντίφαση που αντιμετωπίζουν παλαιοί «κόκκινοι» δανειολήπτες: η ανάκαμψη της αγοράς ακινήτων ενισχύει την περιουσιακή τους εικόνα, χωρίς να εξασφαλίζει τα χρήματα που χρειάζονται κάθε μήνα για την εξυπηρέτηση των χρεών τους.
Για έναν ιδιοκτήτη που κατοικεί στο ακίνητό του και δεν εισπράττει ενοίκιο, η υψηλότερη αποτίμηση δεν μεταφράζεται αυτομάτως σε μεγαλύτερο διαθέσιμο εισόδημα. Μπορεί, ωστόσο, να αυξήσει τις απαιτήσεις του πιστωτή στη διαπραγμάτευση μιας ρύθμισης, εφόσον εκτιμάται ότι η ρευστοποίηση θα αποδώσει περισσότερα.
Χαρακτηριστική είναι η περίπτωση πρώην μικροεπιχειρηματία που βρέθηκε με χρέη την περίοδο της οικονομικής κρίσης. Το 2015 είχε χρέος περίπου 300.000 ευρώ και ακίνητη περιουσία αξίας 200.000 ευρώ. Έντεκα χρόνια αργότερα, η περιουσία του έχει σχεδόν διπλασιαστεί σε αξία, ενώ η οφειλή έχει επιβαρυνθεί με τόκους και άλλες χρεώσεις. Σήμερα είναι συνταξιούχος, με περιορισμένο εισόδημα και δυσκολία να εξασφαλίσει διάρκεια αποπληρωμής που θα κατέβαζε τη δόση σε ανεκτό επίπεδο.
Η αξία της εξασφάλισης έχει ιδιαίτερο βάρος στη διαμόρφωση μιας συμφωνίας. Όταν αυξάνεται το ποσό που προσδοκά να ανακτήσει ο πιστωτής από το ακίνητο, μπορεί να περιορίζεται το περιθώριο διαγραφής της οφειλής. Έτσι, η άνοδος της αγοράς ενδέχεται να δυσκολεύει τη ρύθμιση για εκείνον που διαθέτει περιουσία αλλά στερείται ρευστότητας.
Ο εξωδικαστικός μηχανισμός συνυπολογίζει τόσο την περιουσία όσο και το διαθέσιμο εισόδημα μετά τις εύλογες και ανελαστικές δαπάνες. Προβλέπει δυνατότητα διαγραφών και μακράς αποπληρωμής, με έως 240 δόσεις προς Δημόσιο και ασφαλιστικούς φορείς και, υπό τις προβλεπόμενες προϋποθέσεις, έως 420 προς χρηματοδοτικούς φορείς. Τα ανώτατα αυτά όρια, όμως, δεν αποτελούν εγγύηση ότι κάθε περίπτωση θα καταλήξει σε προσιτή δόση.
Το πρόβλημα γίνεται δυσκολότερο όταν συνυπάρχουν δάνεια, φορολογικές οφειλές και ασφαλιστικές εκκρεμότητες. Όλες οι πληρωμές πρέπει να καλυφθούν από το ίδιο εισόδημα. Μια επιμέρους συμφωνία μπορεί να φαίνεται διαχειρίσιμη, αλλά το συνολικό μηνιαίο βάρος να εξαντλεί τις δυνατότητες του νοικοκυριού.
Οι εκτιμήσεις για την αθέτηση ρυθμίσεων κινούνται από 30% έως 50%, ανάλογα με την εταιρεία διαχείρισης, χωρίς αυτό να αποτελεί ενιαίο ποσοστό για το σύνολο του μηχανισμού. Οι οφειλές προς ρύθμιση στον εξωδικαστικό υπολογίζονται σε 58,1 δισ. ευρώ, με το 58,9% να αφορά ελεύθερους επαγγελματίες και το 18,5% φυσικά πρόσωπα μη επαγγελματίες.
Μέσα σε αυτό το αδιέξοδο επανέρχεται η συζήτηση για χρηματοδοτικά σχήματα που αξιοποιούν την αξία της κατοικίας. Η λογική τους είναι να εξασφαλίζεται ρευστότητα από το ακίνητο, ώστε να αντιμετωπίζονται υφιστάμενες υποχρεώσεις ή να ενισχύεται το εισόδημα.
Στην Ισπανία λειτουργεί η αντίστροφη υποθήκη, γνωστή ως «hipoteca inversa», για μεγαλύτερους σε ηλικία ιδιοκτήτες και ορισμένες άλλες κατηγορίες δικαιούχων. Ο ιδιοκτήτης λαμβάνει χρηματοδότηση, διατηρεί την κυριότητα και συνεχίζει να χρησιμοποιεί την κατοικία. Η οφειλή, όμως, συσσωρεύεται και μετά τον θάνατο μεταφέρεται μαζί με το ακίνητο στην κληρονομιά. Οι κληρονόμοι καλούνται να εξετάσουν την εξόφληση, την αναχρηματοδότηση ή την πώληση.
Η αξιοποίηση ενός αντίστοιχου σχήματος για ήδη επιβαρυμένα ελληνικά ακίνητα θα απαιτούσε συγκεκριμένους όρους χρηματοδότησης και διευθέτηση των υφιστάμενων εξασφαλίσεων. Η ύπαρξη του προϊόντος στο εξωτερικό δεν αποδεικνύει ότι μπορεί να καλύψει κάθε υπερχρεωμένο νοικοκυριό.
Διαφορετική πρόταση είναι η πώληση του ακινήτου σε επενδυτή με συμβατικά κατοχυρωμένο ισόβιο δικαίωμα κατοίκησης. Εφόσον το τίμημα και η συμφωνία επαρκούν για τη διευθέτηση των χρεών, ο οφειλέτης μπορεί να παραμείνει στο σπίτι. Η κυριότητα, όμως, περνά στον αγοραστή και το ακίνητο παύει να αποτελεί περιουσία που μπορεί να μεταβιβάσει στα παιδιά του.
Ξεχωριστό πλαίσιο αποτελεί ο Φορέας Απόκτησης και Επαναμίσθωσης για ευάλωτους οφειλέτες. Το πλαίσιο προβλέπει μεταβίβαση της κατοικίας, παραμονή με μίσθωση έως 12 έτη και δυνατότητα επαναγοράς υπό όρους. Η συγκεκριμένη πρόβλεψη αφορά μίσθωση ορισμένης διάρκειας και συνεπάγεται υποχρέωση καταβολής ενοικίου.
Το ουσιαστικό κριτήριο μιας λύσης είναι αν μπορεί να τηρηθεί σε βάθος χρόνου, αφήνοντας επαρκές εισόδημα για τη διαβίωση. Η προστασία της στέγασης, η διατήρηση της ιδιοκτησίας και η οριστική διευθέτηση του χρέους είναι διαφορετικά αποτελέσματα. Για τον δανειολήπτη, έχει σημασία να γνωρίζει ακριβώς ποιο εξασφαλίζει κάθε πρόταση και ποιο τίμημα καλείται να πληρώσει.