Άδειες, όρια διανυκτερεύσεων και πάγωμα νέων καταχωρίσεων εξετάζονται για περιοχές με αποδεδειγμένη στεγαστική πίεση – Δεν προβλέπεται ενιαίο ευρωπαϊκό πλαφόν ή γενική απαγόρευση
Από καθαρά τουριστικό και φορολογικό ζήτημα, οι βραχυχρόνιες μισθώσεις μετατρέπονται πλέον σε κεντρικό μέτωπο της ευρωπαϊκής στεγαστικής πολιτικής.
Η Ευρωπαϊκή Επιτροπή προετοιμάζει νέο θεσμικό πλαίσιο που θα δίνει σε πόλεις και περιφέρειες μεγαλύτερο περιθώριο να περιορίζουν τις μισθώσεις τύπου Airbnb, όταν αποδεικνύεται ότι η τουριστική εκμετάλλευση ακινήτων εκτοπίζει τη μόνιμη κατοικία και διογκώνει τα ενοίκια.
Η πρωτοβουλία εντάσσεται στην ευρωπαϊκή Πράξη για την Προσιτή Στέγη και, σύμφωνα με τις μέχρι τώρα πληροφορίες, αναμένεται να παρουσιαστεί το αμέσως επόμενο διάστημα. Οι Financial Times αναφέρουν ότι η Κομισιόν επιδιώκει να προσφέρει ισχυρότερη νομική βάση σε τουριστικές περιοχές που αντιμετωπίζουν έλλειψη διαθέσιμων κατοικιών.
Το κρίσιμο, όμως, είναι τι δεν προβλέπεται.
Δεν έρχεται ένας ενιαίος αριθμός ημερών για ολόκληρη την Ευρωπαϊκή Ένωση. Δεν σχεδιάζεται γενικευμένη απαγόρευση των Airbnb, ούτε ένα οριζόντιο μοντέλο που θα εφαρμόζεται με τον ίδιο τρόπο από το Παρίσι έως τη Χαλκίδα.
Η Κομισιόν προσανατολίζεται σε τοπικά και αναλογικά μέτρα, ανάλογα με το πραγματικό μέγεθος του στεγαστικού προβλήματος κάθε περιοχής.
Η «εργαλειοθήκη» των τοπικών αρχών
Στο τραπέζι βρίσκονται παρεμβάσεις όπως η υποχρεωτική αδειοδότηση, τα ανώτατα όρια διανυκτερεύσεων, οι ποσοστώσεις και το προσωρινό πάγωμα νέων καταχωρίσεων σε συγκεκριμένες ζώνες.
Η τελική ευρωπαϊκή πρόταση δεν έχει ακόμη υιοθετηθεί και, επομένως, δεν έχουν αποσαφηνιστεί όλες οι διαθέσιμες επιλογές ή οι προϋποθέσεις εφαρμογής τους.
Η βασική κατεύθυνση, πάντως, είναι σαφής: ένας περιορισμός θα πρέπει να στηρίζεται σε μετρήσιμα στοιχεία και όχι σε μια γενική πολιτική διακήρυξη.
Οι τοπικές αρχές θα χρειάζεται να τεκμηριώνουν:
- Τη μείωση των διαθέσιμων κατοικιών για μακροχρόνια μίσθωση.
- Την αύξηση των ενοικίων.
- Τη συγκέντρωση βραχυχρόνιων μισθώσεων σε συγκεκριμένες γειτονιές.
- Τις δυσκολίες στέγασης μόνιμων κατοίκων, εργαζομένων και φοιτητών.
- Γιατί ένα ηπιότερο μέτρο δεν επαρκεί.
Αυτό είναι το περιεχόμενο της αναλογικότητας. Άλλο μια περιοχή στην οποία οι βραχυχρόνιες μισθώσεις αποτελούν μικρό τμήμα της αγοράς και άλλο ένα ιστορικό ή τουριστικό κέντρο όπου ολόκληρες πολυκατοικίες έχουν μετατραπεί σε καταλύματα.
Το νομικό ναρκοπέδιο των πόλεων
Παρίσι, Άμστερνταμ, Βερολίνο και Φλωρεντία έχουν ήδη επιχειρήσει να ελέγξουν την εξάπλωση των τουριστικών μισθώσεων. Τα μέτρα τους, όμως, συχνά αμφισβητούνται δικαστικά από ιδιοκτήτες, διαχειριστές και πλατφόρμες, με επίκληση της ευρωπαϊκής ελευθερίας παροχής υπηρεσιών.
Η νέα παρέμβαση των Βρυξελλών επιχειρεί να περιορίσει αυτή τη νομική αβεβαιότητα. Δεν θα δίνει λευκή επιταγή στους δήμους, αλλά θα προσδιορίζει πότε και με ποιες εγγυήσεις ένας τοπικός περιορισμός μπορεί να θεωρηθεί συμβατός με το ευρωπαϊκό δίκαιο.
Το νέο πλαίσιο δεν πρέπει να συγχέεται με τον ήδη ισχύοντα Κανονισμό 2024/1028, ο οποίος εφαρμόζεται από τις 20 Μαΐου 2026.
Ο συγκεκριμένος κανονισμός δεν καθορίζει πόσες ημέρες μπορεί να νοικιάζεται ένα ακίνητο. Επιβάλλει, όμως, κανόνες καταχώρισης και διαβίβασης στοιχείων, υποχρεώνοντας τις πλατφόρμες να παρέχουν στις αρμόδιες αρχές δεδομένα για τη δραστηριότητα των ακινήτων.
Με απλά λόγια, ο πρώτος κανονισμός δίνει τα στοιχεία. Η νέα ευρωπαϊκή πρωτοβουλία φιλοδοξεί να καθορίσει πώς αυτά τα στοιχεία μπορούν να χρησιμοποιούνται για νόμιμες τοπικές παρεμβάσεις.
Τι ισχύει ήδη στην Ελλάδα
Η Ελλάδα έχει προχωρήσει σε στοχευμένο πάγωμα νέων εγγραφών στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής.
Από την 1η Ιανουαρίου 2025 δεν επιτρέπονται νέες εγγραφές στο 1ο, 2ο και 3ο Δημοτικό Διαμέρισμα της Αθήνας, με τον περιορισμό να έχει παραταθεί έως το τέλος του 2026. Από την 1η Ιουλίου 2026 αντίστοιχο μέτρο εφαρμόζεται και στην Α΄ Δημοτική Κοινότητα Θεσσαλονίκης.
Εάν ένα ήδη καταχωρισμένο ακίνητο στις συγκεκριμένες περιοχές μεταβιβαστεί, διαγράφεται από το μητρώο και δεν μπορεί να λάβει νέο αριθμό όσο διαρκεί η απαγόρευση.
Οι αποφάσεις αυτές, ωστόσο, έχουν ληφθεί σε εθνικό επίπεδο. Το υπό διαμόρφωση ευρωπαϊκό πλαίσιο δεν σημαίνει ότι από την επόμενη ημέρα κάθε δημοτικό συμβούλιο θα μπορεί μόνο του να απαγορεύει τα Airbnb.
Θα πρέπει πρώτα να οριστικοποιηθεί η ευρωπαϊκή πράξη και να αποσαφηνιστούν οι αρμοδιότητες που θα έχουν οι δήμοι και οι περιφέρειες μέσα από την ελληνική νομοθεσία.
Το ενδιαφέρον για Χαλκίδα και Εύβοια
Για τη Χαλκίδα και τις τουριστικές περιοχές της Εύβοιας, η συζήτηση αποκτά ιδιαίτερη σημασία. Το ερώτημα δεν είναι απλώς πόσα ακίνητα εμφανίζονται στις πλατφόρμες, αλλά εάν η συγκέντρωσή τους δημιουργεί πραγματικό πρόβλημα στη μόνιμη κατοικία.
Απαιτούνται στοιχεία ανά περιοχή για τα διαθέσιμα σπίτια, την πορεία των ενοικίων, τις νέες καταχωρίσεις και τις δυσκολίες στέγασης εργαζομένων, εκπαιδευτικών, γιατρών και οικογενειών.
Χωρίς αυτά τα δεδομένα, οποιαδήποτε τοπική παρέμβαση κινδυνεύει να παραμείνει πολιτικό σύνθημα ή να καταρρεύσει στα δικαστήρια.
Μια αγορά που σχεδόν διπλασιάστηκε
Η πίεση για ευρωπαϊκή παρέμβαση δεν είναι τυχαία. Η δραστηριότητα των βραχυχρόνιων μισθώσεων αυξήθηκε σχεδόν κατά 93% μεταξύ 2018 και 2024.
Το 2025 οι διανυκτερεύσεις που πραγματοποιήθηκαν μέσω Airbnb, Booking και Expedia στην Ευρωπαϊκή Ένωση έφθασαν τα 951,6 εκατομμύρια, παρουσιάζοντας ετήσια αύξηση 11,4%. Η Ελλάδα κατέγραψε περίπου 52 εκατομμύρια διανυκτερεύσεις, καταλαμβάνοντας την πέμπτη θέση μεταξύ των κρατών-μελών.
Οι βραχυχρόνιες μισθώσεις αντιπροσωπεύουν μόλις το 1,2% του συνολικού στεγαστικού αποθέματος της ΕΕ. Σε ορισμένα τουριστικά κέντρα, όμως, το ποσοστό τους φθάνει ακόμη και το 20%.
Η νέα ευρωπαϊκή πρωτοβουλία δεν αποτελεί από μόνη της λύση στη στεγαστική κρίση. Η έλλειψη κοινωνικής κατοικίας, τα κλειστά ακίνητα, οι χαμηλοί μισθοί και το αυξημένο κόστος κατασκευής δεν εξαφανίζονται με ένα όριο στις διανυκτερεύσεις.
Μπορεί, όμως, να τερματίσει μια βαθιά αντίφαση: οι πόλεις να υφίστανται τις συνέπειες της τουριστικής πίεσης, χωρίς να διαθέτουν ασφαλή και αποτελεσματικά εργαλεία για να προστατεύσουν τη μόνιμη κατοικία.