Η εγγύηση δεν αποτελεί «δώρο» προς τον ιδιοκτήτη – Η παρακράτησή της πρέπει να στηρίζεται σε πραγματικές οφειλές ή αποδεδειγμένες ζημιές
Σημαντικές διευκρινίσεις για ένα από τα συχνότερα σημεία σύγκρουσης μεταξύ ιδιοκτητών και ενοικιαστών δίνει η Ένωση Εργαζομένων Καταναλωτών Ελλάδας, επισημαίνοντας ότι η εγγύηση μισθώματος δεν μπορεί να παρακρατείται αυθαίρετα μετά τη λήξη της μίσθωσης.
Το ποσό της εγγύησης, το οποίο κατά κανόνα αντιστοιχεί σε ένα ή δύο μηνιαία μισθώματα, καταβάλλεται κατά την είσοδο του ενοικιαστή στο ακίνητο. Σκοπός του είναι να λειτουργήσει ως οικονομική εξασφάλιση για τον ιδιοκτήτη απέναντι σε ενδεχόμενες απλήρωτες υποχρεώσεις ή σοβαρές ζημιές.
Δεν αποτελεί, όμως, πρόσθετο ενοίκιο ούτε ποσό που ο ιδιοκτήτης μπορεί να κρατήσει χωρίς συγκεκριμένη αιτιολογία.
Πότε μπορεί να παρακρατηθεί η εγγύηση
Ο ιδιοκτήτης μπορεί να κρατήσει μέρος ή ακόμη και ολόκληρο το ποσό της εγγύησης όταν υπάρχουν τεκμηριωμένες εκκρεμότητες που βαρύνουν τον ενοικιαστή.
Τέτοιες περιπτώσεις είναι:
- απλήρωτα ενοίκια,
- ανεξόφλητα κοινόχρηστα,
- οφειλές από λογαριασμούς που, σύμφωνα με τη σύμβαση, επιβαρύνουν τον ενοικιαστή,
- ζημιές στο ακίνητο οι οποίες υπερβαίνουν τη φυσιολογική φθορά από τη συνηθισμένη χρήση,
- παράδοση του ακινήτου σε σαφώς χειρότερη κατάσταση από εκείνη στην οποία είχε παραληφθεί.
Η παρακράτηση, πάντως, πρέπει να ανταποκρίνεται στο πραγματικό ύψος της ζημιάς ή της οφειλής. Η ύπαρξη μιας περιορισμένης φθοράς δεν δικαιολογεί αυτομάτως την παρακράτηση ολόκληρου του ποσού.
Ο ιδιοκτήτης οφείλει να μπορεί να εξηγήσει και να αποδείξει για ποιον ακριβώς λόγο κρατά την εγγύηση, παρουσιάζοντας, όπου χρειάζεται, λογαριασμούς, αποδείξεις, φωτογραφίες ή άλλα σχετικά στοιχεία.
Τι θεωρείται φυσιολογική φθορά
Ιδιαίτερη σημασία έχει η διάκριση μεταξύ πραγματικής ζημιάς και φυσιολογικής φθοράς.
Μικρές αλλοιώσεις στους τοίχους, η συνήθης φθορά των δαπέδων, η παλαίωση των εγκαταστάσεων και γενικότερα οι επιπτώσεις από την κανονική χρήση και την πάροδο του χρόνου δεν μπορούν να αντιμετωπίζονται ως ζημιές που προκάλεσε υπαίτια ο ενοικιαστής.
Αντίθετα, σπασμένες πόρτες, κατεστραμμένες συσκευές, σοβαρές φθορές σε έπιπλα ή εγκαταστάσεις και παρεμβάσεις που δεν αποκαταστάθηκαν μπορεί να αποτελέσουν λόγο νόμιμης παρακράτησης, εφόσον βέβαια αποδεικνύονται.
Πότε πρέπει να επιστραφεί
Όταν ο ενοικιαστής παραδίδει το ακίνητο σε καλή κατάσταση, δεν έχει ανεξόφλητα ενοίκια ή άλλες οικονομικές εκκρεμότητες και έχει τηρήσει τους όρους της μίσθωσης, η εγγύηση πρέπει να του επιστραφεί.
Η επιστροφή πραγματοποιείται μετά την αποχώρηση του ενοικιαστή, την παράδοση των κλειδιών και τον έλεγχο της κατάστασης του ακινήτου.
Η εγγύηση δεν επιτρέπεται να μετατρέπεται σε μέσο πίεσης ούτε να παραμένει επ’ αόριστον στα χέρια του ιδιοκτήτη χωρίς σαφή αιτιολογία.
Μπορεί να χρησιμοποιηθεί για το τελευταίο ενοίκιο;
Ο ενοικιαστής δεν μπορεί από μόνος του να αποφασίσει ότι δεν θα πληρώσει τα τελευταία μισθώματα επειδή ο ιδιοκτήτης έχει ήδη στα χέρια του την εγγύηση.
Ο συμψηφισμός της εγγύησης με το τελευταίο ενοίκιο ή με άλλα οφειλόμενα ποσά μπορεί να γίνει μόνο όταν υπάρχει σαφής συμφωνία μεταξύ των δύο πλευρών.
Χωρίς τέτοια συμφωνία, η εγγύηση εξακολουθεί να λειτουργεί ως εξασφάλιση μέχρι την ολοκλήρωση της μίσθωσης και την τελική παράδοση του ακινήτου.
Το πρωτόκολλο παράδοσης μπορεί να αποτρέψει τις συγκρούσεις
Για την αποφυγή αμφισβητήσεων, ιδιοκτήτες και ενοικιαστές είναι χρήσιμο να συντάσσουν πρωτόκολλο παράδοσης και παραλαβής τόσο κατά την έναρξη όσο και κατά τη λήξη της μίσθωσης.
Στο έγγραφο πρέπει να καταγράφονται:
- η κατάσταση των χώρων,
- ο εξοπλισμός και οι ηλεκτρικές συσκευές,
- τυχόν προϋπάρχουσες ζημιές,
- οι ενδείξεις των μετρητών,
- ο αριθμός των κλειδιών που παραδίδονται,
- οι οικονομικές εκκρεμότητες ή η πλήρης εξόφλησή τους.
Χρήσιμη θεωρείται και η διατήρηση φωτογραφικού ή βιντεοληπτικού υλικού με σαφή ημερομηνία, ώστε να αποδεικνύεται η εικόνα του ακινήτου πριν και μετά τη μίσθωση.
Παράλληλα, ο ενοικιαστής πρέπει να φυλάσσει τις αποδείξεις πληρωμής ενοικίων, κοινοχρήστων και λογαριασμών κοινής ωφέλειας.
Όλα γραπτώς
Η επιστροφή της εγγύησης, αλλά και οποιαδήποτε παρακράτηση, πρέπει να αποτυπώνονται γραπτώς.
Σε περίπτωση παρακράτησης, είναι σκόπιμο να αναφέρονται αναλυτικά:
- το ποσό που παρακρατείται,
- η αιτία,
- η συγκεκριμένη οφειλή ή ζημιά,
- τα στοιχεία που αποδεικνύουν το σχετικό κόστος.
Η έγγραφη επικοινωνία προστατεύει και τις δύο πλευρές και περιορίζει τον κίνδυνο μιας μακρόχρονης αντιδικίας.
Το βασικό συμπέρασμα είναι ξεκάθαρο: η εγγύηση ανήκει στον ενοικιαστή και επιστρέφεται μετά τη λήξη της μίσθωσης, εκτός εάν ο ιδιοκτήτης μπορεί να αποδείξει συγκεκριμένες οφειλές ή ζημιές.
Η καλή συνεννόηση είναι πάντα επιθυμητή. Όταν, όμως, πρόκειται για χρήματα και συμβατικές υποχρεώσεις, η τεκμηρίωση και η γραπτή καταγραφή είναι εκείνες που τελικά προστατεύουν ιδιοκτήτη και ενοικιαστή.