Οι βραχυχρόνιες μισθώσεις έχουν φτάσει στους 325 από τους 332 δήμους, αλλά το τεράστιο χάσμα των επίσημων στοιχείων γεννά σοβαρά ερωτήματα για τον έλεγχο της αγοράς, τη φορολόγηση και τις επιπτώσεις στη στέγαση
Η Ελλάδα δεν διαθέτει πλέον απλώς ορισμένες τουριστικές περιοχές με έντονη παρουσία βραχυχρόνιων μισθώσεων. Έχει μετατραπεί σχεδόν ολόκληρη σε μια απέραντη επικράτεια του Airbnb.
Τα στοιχεία της Ανεξάρτητης Αρχής Δημοσίων Εσόδων αποτυπώνουν μια δραστηριότητα που έχει εξαπλωθεί από τα ιστορικά κέντρα της Αθήνας και της Θεσσαλονίκης μέχρι τα νησιά, τις παραθαλάσσιες κωμοπόλεις, τα πρώην παραθεριστικά προάστια, ακόμη και μικρά χωριά της ηπειρωτικής χώρας.
Το 2025 δηλώθηκαν έσοδα από βραχυχρόνιες μισθώσεις για 117.604 ακίνητα. Τουλάχιστον ένα τέτοιο ακίνητο καταγράφηκε σε 325 από τους 332 δήμους της χώρας, ενώ σε 65 δήμους δηλώθηκε εισόδημα από περισσότερα από 500 ακίνητα.
Η βραχυχρόνια μίσθωση δεν αποτελεί πια μια συμπληρωματική δραστηριότητα του ελληνικού τουρισμού. Έχει εξελιχθεί σε παράγοντα που αναδιαμορφώνει ολόκληρες πόλεις, γειτονιές και τοπικές οικονομίες.
Και το κράτος παρακολουθεί τις εξελίξεις κυρίως μέσα από αριθμούς που δεν συμφωνούν μεταξύ τους.
Το χάσμα των 90.000 ακινήτων
Σύμφωνα με τα στοιχεία της ΑΑΔΕ, το 2025 εμφανίστηκαν έσοδα για περίπου 117.600 ακίνητα. Η ΕΛΣΤΑΤ, όμως, είχε καταγράψει για το 2024 περισσότερα από 207.000 καταλύματα βραχυχρόνιας μίσθωσης.
Η διαφορά πλησιάζει τις 90.000 μονάδες.
Ακόμη μεγαλύτερες αποκλίσεις εμφανίζονται σε κορυφαίους τουριστικούς προορισμούς. Στοιχεία που προέρχονται από την παρακολούθηση των πλατφορμών εμφανίζουν:
- περισσότερες από 6.000 καταχωρίσεις στη Σαντορίνη, έναντι 633 ακινήτων με δηλωμένο εισόδημα στα στοιχεία της ΑΑΔΕ,
- περίπου 5.900 στη Ρόδο, έναντι 2.466,
- περισσότερες από 6.100 στα Χανιά, έναντι 3.012,
- πάνω από 4.100 στη Μύκονο, έναντι 1.107,
- περίπου 3.765 στη Νάξο και στις Μικρές Κυκλάδες, έναντι 1.490.
Η απόκλιση δεν αποδεικνύει αυτομάτως φοροδιαφυγή. Ένα ακίνητο μπορεί να διαθέτει Αριθμό Μητρώου Ακινήτου, αλλά να μην πραγματοποιήσει καμία μίσθωση μέσα στο συγκεκριμένο έτος. Μπορεί επίσης να εμφανίζεται σε περισσότερες πλατφόρμες ή να έχει πάψει προσωρινά να λειτουργεί.
Όταν όμως η διαφορά αφορά δεκάδες χιλιάδες ακίνητα, δεν μπορεί να αντιμετωπίζεται ως μια απλή στατιστική λεπτομέρεια.
Χρειάζονται καθαρές απαντήσεις:
Πόσα ακίνητα είναι πραγματικά ενεργά; Πόσα διαφημίζονται; Πόσα μισθώνονται; Πόσα δηλώνουν εισόδημα και πόσα παραμένουν στο μητρώο χωρίς καμία καταγεγραμμένη συναλλαγή;
Η αγορά κατοικίας υποχωρεί μπροστά στην τουριστική απόδοση
Η επέκταση των βραχυχρόνιων μισθώσεων δεν αποτελεί μόνο τουριστικό ή φορολογικό ζήτημα. Αφορά άμεσα τη δυνατότητα των πολιτών να βρουν κατοικία.
Κάθε ακίνητο που αποσύρεται από τη μακροχρόνια μίσθωση δεν επιστρέφει απαραίτητα στην αγορά, ακόμη και όταν επιβάλλονται περιορισμοί στις νέες εγγραφές.
Σύμφωνα με την εκτίμηση του ομότιμου καθηγητή Πάρι Τσάρτα, οι απαγορεύσεις που εφαρμόστηκαν στην Αθήνα οδήγησαν μόλις περίπου το 5% των σχετικών ακινήτων πίσω στη μακροχρόνια μίσθωση.
Το στοιχείο αυτό αποκαλύπτει τα όρια των αποσπασματικών παρεμβάσεων.
Η αναστολή χορήγησης νέων Αριθμών Μητρώου Ακινήτου σε ορισμένες γειτονιές δεν αρκεί, όταν δεν υπάρχει συνολική στεγαστική πολιτική, ουσιαστικός έλεγχος των εταιρειών που διαχειρίζονται δεκάδες ή εκατοντάδες καταλύματα και σαφής διάκριση ανάμεσα στον ιδιώτη που αξιοποιεί ένα εξοχικό και στον επαγγελματία που λειτουργεί ένα άτυπο ξενοδοχειακό δίκτυο.
Δεν είναι το ίδιο πράγμα ένας ιδιοκτήτης με ένα διαμέρισμα και μια εταιρεία με 50, 100 ή 500 ακίνητα.
Η φορολογική και πολεοδομική αντιμετώπισή τους δεν μπορεί να παραμένει σχεδόν ίδια.
Από τα εξοχικά στις τουριστικές επιχειρήσεις
Η μεγάλη μεταβολή των τελευταίων ετών αφορά τα χιλιάδες εξοχικά που κάποτε χρησιμοποιούνταν από τις ίδιες τις οικογένειες για λίγες εβδομάδες τον χρόνο.
Πολλά από αυτά έχουν πλέον ενταχθεί συστηματικά στη βραχυχρόνια μίσθωση. Έτσι, άλλοτε ήσυχοι παραθεριστικοί οικισμοί κοντά στην Αθήνα και τη Θεσσαλονίκη αποκτούν χαρακτηριστικά περιοχών μαζικού τουρισμού, χωρίς να διαθέτουν πάντοτε τις αντίστοιχες υποδομές.
Η αλλαγή μπορεί να φέρνει εισόδημα στους ιδιοκτήτες, εργασία σε συνεργεία καθαρισμού και κίνηση στις τοπικές επιχειρήσεις. Ταυτόχρονα, όμως, αυξάνει τις ανάγκες για:
- ύδρευση,
- αποχέτευση,
- καθαριότητα,
- διαχείριση απορριμμάτων,
- στάθμευση,
- αστυνόμευση,
- πυροπροστασία και υγειονομικούς ελέγχους.
Οι δήμοι καλούνται να εξυπηρετήσουν πολλαπλάσιο πληθυσμό από αυτόν που εμφανίζεται επίσημα ως μόνιμος, χωρίς να λαμβάνουν πάντοτε τους αντίστοιχους πόρους.
Τα κέρδη ιδιωτικοποιούνται, αλλά το κόστος των υποδομών μεταφέρεται συχνά στην τοπική κοινωνία.
Οι πρωταθλητές της βραχυχρόνιας μίσθωσης
Η Αττική καταγράφει τον μεγαλύτερο αριθμό ακινήτων με δηλωμένα έσοδα από βραχυχρόνια μίσθωση, φτάνοντας τα 25.994. Ακολουθούν:
- η Κεντρική Μακεδονία με 17.748,
- το Νότιο Αιγαίο με 16.100,
- η Κρήτη με 12.870,
- τα Ιόνια Νησιά με 11.664.
Ιδιαίτερη είναι και η ανάπτυξη στην Ανατολική Μακεδονία και Θράκη, κυρίως στην Καβάλα, στο Παγγαίο, στη Θάσο και στην Αλεξανδρούπολη. Η περιοχή πλησιάζει πλέον σε αριθμό βραχυχρόνιων μισθώσεων την παραδοσιακά τουριστική Πελοπόννησο.
Τα περισσότερα ακίνητα με ετήσιο εισόδημα άνω των 10.000 ευρώ καταγράφονται στον Κεντρικό Τομέα Αθηνών. Ακολουθούν η Κέρκυρα, τα Χανιά και η Χαλκιδική.
Ο τουριστικός χάρτης της χώρας αλλάζει. Το Airbnb δεν ακολουθεί πλέον μόνο τον τουρισμό. Σε αρκετές περιπτώσεις τον δημιουργεί, τον κατευθύνει και μεταβάλλει τη χρήση ολόκληρων περιοχών.
Δεν αρκούν οι απαγορεύσεις
Η κυβέρνηση έχει επιλέξει μέχρι σήμερα τοπικούς περιορισμούς, αυστηρότερες προδιαγραφές λειτουργίας και αυξημένες φορολογικές επιβαρύνσεις. Τα μέτρα, όμως, κινούνται πίσω από την ταχύτητα με την οποία μεταβάλλεται η αγορά.
Η πραγματική ρύθμιση απαιτεί:
- Ενιαία και δημόσια εικόνα των ενεργών καταλυμάτων από ΑΑΔΕ, ΕΛΣΤΑΤ και πλατφόρμες.
- Αυτόματες διασταυρώσεις κρατήσεων, εισπράξεων και δηλωθέντων εισοδημάτων.
- Διαφορετική αντιμετώπιση του μικρού ιδιοκτήτη από τις μεγάλες επαγγελματικές εταιρείες διαχείρισης.
- Ανώτατα όρια ανά περιοχή, με βάση τη διαθεσιμότητα κατοικιών, τον μόνιμο πληθυσμό και την αντοχή των υποδομών.
- Οικονομική ενίσχυση των δήμων που επιβαρύνονται από τον πρόσθετο τουριστικό πληθυσμό.
- Ουσιαστικά κίνητρα ώστε κλειστά ή βραχυχρόνια μισθωμένα ακίνητα να επιστρέψουν στη μακροχρόνια κατοικία.
Η βραχυχρόνια μίσθωση δεν πρέπει να δαιμονοποιηθεί. Έφερε εισόδημα σε χιλιάδες οικογένειες, ανέδειξε νέους προορισμούς και βοήθησε περιοχές που βρίσκονταν έξω από τον κλασικό τουριστικό χάρτη.
Δεν μπορεί, όμως, να λειτουργεί ως ανεξέλεγκτη αγορά, χωρίς ακριβή απογραφή, χωροταξικό σχεδιασμό και στεγαστική πολιτική.
Γιατί όταν το Airbnb βρίσκεται στους 325 από τους 332 δήμους, δεν μιλάμε πλέον για μια εφαρμογή φιλοξενίας.
Μιλάμε για έναν μηχανισμό που αλλάζει τη χρήση της ελληνικής γης, τις τιμές των κατοικιών, τη λειτουργία των πόλεων και τελικά το δικαίωμα των ίδιων των κατοίκων να μπορούν να ζουν στον τόπο τους.