Η «εξυγίανση» έγινε μοντέλο μεταφοράς ισχύος: τιτλοποιήσεις, SPV εκτός Ελλάδας, ροές προστατευμένες, έλεγχος θολός.
- Δεν είναι “μύθος”: το πλαίσιο δίνει ασυνήθιστες ασπίδες.
- Μύθος είναι ότι “δεν χρωστάνε τίποτα ποτέ”: θέλει ονόματα/οντότητες.
Τι ισχύει
- Υπάρχει ειδικό θεσμικό πλαίσιο τιτλοποιήσεων που προβλέπει φορολογικές απαλλαγές/διευκολύνσεις για συγκεκριμένες πράξεις.
- Το ίδιο πλαίσιο επιτρέπει η εταιρεία ειδικού σκοπού να είναι και αλλοδαπή (SPV εκτός Ελλάδας).
- Προβλέπεται χωριστή κατάθεση/χωριστή περιουσία των εισπράξεων που δεν υπόκειται σε κατάσχεση/συμψηφισμό από κινδύνους του διαχειριστή.
- Οι servicers/REO πλατφόρμες αναφέρουν χιλιάδες ακίνητα “υπό διαχείριση” (όχι κατ’ ανάγκη σε κυριότητα): ενδεικτικά doValue και Intrum έχουν παρουσιάσει χαρτοφυλάκια REO με χιλιάδες ακίνητα.
Τι ΔΕΝ αποδεικνύεται όπως κυκλοφορεί
- «Τα funds είναι οι μεγαλύτεροι ιδιοκτήτες ακινήτων στην Ελλάδα»: δεν υπάρχει δημόσιο, συγκρίσιμο “ranking ιδιοκτησίας” που να το κλειδώνει. Αυτό που υπάρχει είναι “υπό διαχείριση” σε μεγάλες κλίμακες.
- «Δεν έχουν καν ΑΦΜ»: ως καθολική φράση είναι επικίνδυνα γενική. Η ΑΑΔΕ προβλέπει απόδοση ΑΦΜ/φορολογικό εκπρόσωπο για μη εγκατεστημένους. Αν κάποιος δεν έχει ΑΦΜ, το ζήτημα είναι πώς δρα εδώ και με ποιον εκπρόσωπο.
- «Μηδέν φόροι πάντα»: οι απαλλαγές αφορούν συγκεκριμένες πράξεις/ροές. Αν υπάρχει κυριότητα ακινήτου/συναλλαγή στην Ελλάδα, εξετάζονται ελληνικές υποχρεώσεις ανά οντότητα (ποιος φαίνεται κύριος, ποιος εισπράττει, ποιος τιμολογεί).
Το πραγματικό πολιτικό πρόβλημα
- Το ζήτημα δεν είναι “αν υπάρχουν funds”. Υπάρχουν παντού.
- Το ζήτημα είναι ότι στην Ελλάδα στήθηκε μοντέλο όπου:
- ο τελικός κύριος μπορεί να είναι εκτός χώρας,
- οι ροές προστατεύονται με νομικές ασπίδες,
- και η κοινωνία βλέπει πλειστηριασμό/εκποίηση χωρίς να βλέπει καθαρά ποιος κερδίζει, πού φορολογείται και πώς ελέγχεται.
- Η νομιμοποίηση ενεργειών των servicers στους πλειστηριασμούς έχει κριθεί δικαστικά στο πλαίσιο της σχετικής νομολογίας—αλλά αυτό δεν απαντά στο αίτημα “πλήρης διαφάνεια και λογοδοσία του τελικού δικαιούχου”.
- Τιτλοποιήσεις: στήνεται το θεσμικό πλαίσιο και οι απαλλαγές.
- Κρίση/κόκκινα δάνεια: μεταφορά μεγάλων χαρτοφυλακίων σε σχήματα SPV/επενδυτές.
- Servicers: ανάληψη διαχείρισης και μαζικές ρυθμίσεις/εκποιήσεις.
- REO boom: χιλιάδες ακίνητα μπαίνουν σε “υπό διαχείριση” καθεστώς.
- Δικαστικές κρίσεις: ξεκαθαρίζεται το procedural πεδίο πλειστηριασμών για servicers.
- Σήμερα: παραμένει το κενό: “ποιος είναι ο τελικός κύριος” σε κάθε περίπτωση;
- Σε πόσες τιτλοποιήσεις ο τελικός κάτοχος/δικαιούχος είναι εκτός Ελλάδας και με ποια ρητή νομική βάση;
- Ποιο είναι το υποχρεωτικό disclosure για τον beneficial owner όταν κινείται διαδικασία εκποίησης ακινήτου;
- Πόσα από τα “χιλιάδες ακίνητα” είναι σε κυριότητα και πόσα απλώς σε διαχείριση; Πού φαίνεται δημόσια αυτό;
- Σε ποιες ροές εφαρμόζεται “μη κατάσχεση/μη συμψηφισμός” και ποιος ελέγχει ότι δεν γίνεται κατάχρηση του μηχανισμού;
- Η ΑΑΔΕ έχει πλαίσιο για ΑΦΜ/εκπρόσωπο: ποια είναι η πραγματική εικόνα συμμόρφωσης των εμπλεκόμενων οντοτήτων;
Το θέμα δεν χρειάζεται κραυγές για να σταθεί. Στέκεται μόνο του: ειδικό πλαίσιο + αλλοδαπές δομές + προστατευμένες ροές + μαζική πίεση στα ακίνητα οδηγούν σε ένα αποτέλεσμα που η κοινωνία βιώνει ως “ασυμμετρία”. Η απάντηση δεν είναι ευχές: είναι υποχρεωτική ονομαστικοποίηση τελικού δικαιούχου, καθαρή διάκριση ιδιοκτησίας/διαχείρισης, και μετρήσιμη φορολογική αποτύπωση ανά οντότητα.