Ο πρακτικός οδηγός του εκμισθωτή — “έξωση express” χωρίς κανονική δίκη
Η «διαταγή απόδοσης μισθίου» είναι το ταχύτερο εκτελεστό εργαλείο για να πάρει ο εκμισθωτής πίσω τη χρήση του ακινήτου, όταν ο μισθωτής είτε δεν πληρώνει είτε κρατά το ακίνητο μετά τη λήξη. Με τις τελευταίες τροποποιήσεις της πολιτικής δικονομίας, η διαδικασία γίνεται πιο «μηχανική», πιο προβλέψιμη και αυστηρά χρονισμένη: όποιος χάσει προθεσμία ή κάνει λάθος στην εξώδικη κίνηση, οδηγείται στην αργή οδό των δικαστηρίων.
Α. Αν ο μισθωτής δεν πληρώνει (δυστροπία)
- Εξώδικη όχληση με δικαστικό επιμελητή (χωρίς καταγγελία της μίσθωσης).
- Αναμονή 15 ημερών από την επίδοση.
- Κατάθεση αίτησης για διαταγή απόδοσης μισθίου + οφειλών (εφόσον πληρούνται οι προϋποθέσεις).
- Έκδοση διαταγής και επίδοση στον μισθωτή.
- Αν δεν αποδώσει, εκκίνηση εκτέλεσης (έξωση) με επιμελητή, τηρώντας τις νόμιμες προθεσμίες.
Κλειδί: Αν ο μισθωτής πληρώσει μέσα στο 15ήμερο, κατά κανόνα “σβήνει” τη διαταγή — εκτός από περίπτωση επανειλημμένης δυστροπίας (όταν το μοτίβο επαναλαμβάνεται).
Β. Αν έληξε η μίσθωση (νέα «πόρτα» για διαταγή)
- Εξώδικη πρόσκληση απόδοσης με επιμελητή.
- Τρίμηνο πριν από τη λήξη ή πριν από την επίδοση της διαταγής (ανάλογα με το σχήμα της μίσθωσης).
- Αίτηση και έκδοση διαταγής.
- Επίδοση της διαταγής.
- Δίμηνο προστασίας: εκτέλεση/έξωση μπορεί να ξεκινήσει μετά την παρέλευση 2 μηνών από την επίδοση (στις περιπτώσεις λήξης).
1) Μίσθωση / Νομιμοποίηση
- Μισθωτήριο (ιδιωτικό ή ηλεκτρονικό) σε ισχύ ή αποδεικτικά διάρκειας/λήξης.
- Εκτύπωση/αρχείο της δήλωσης μίσθωσης (με αποδοχή μισθωτή όπου υπάρχει).
2) Για δυστροπία
- Αποδεικτικά οφειλών: κινήσεις τραπεζικού λογαριασμού, αποδείξεις, πίνακας μηνών/ποσών.
- Εξώδικη όχληση (σωστά διατυπωμένη, με ακριβή μισθώματα/περιόδους).
- Έκθεση επίδοσης επιμελητή.
3) Για λήξη
- Σαφές αποδεικτικό της λήξης (συμφωνημένος χρόνος / νόμιμος χρόνος).
- Εξώδικη πρόσκληση απόδοσης (σωστή χρονική απόσταση: 3 μήνες).
- Έκθεση επίδοσης επιμελητή.
4) Μετά την έκδοση
- Επίδοση της διαταγής στον μισθωτή.
- Πλάνο εκτέλεσης με επιμελητή (ημερομηνίες, πρόσβαση, απογραφή κινητών, μάρτυρες/κλειδαράς όπου απαιτηθεί).
ΠΑΓΙΔΕΣ (εκεί που “σπάνε” οι εξώσεις)
- Λάθος εξώδικο: μία φράση που μοιάζει «καταγγελία» όταν χρειάζεται «όχληση» (ή το ανάποδο) μπορεί να τινάξει τη διαδικασία.
- Λάθος ρολόι: 15ήμερο και 3μηνο δεν είναι “περίπου” — είναι ακριβής προθεσμία.
- Ασαφείς οφειλές: αν δεν αποτυπώσεις καθαρά μήνα–ποσό–σύνολο, δίνεις πάτημα αμφισβήτησης.
- Έλλειψη αποδεικτικών επίδοσης: χωρίς έκθεση επίδοσης/νομότυπη κοινοποίηση δεν τρέχει τίποτα.
- Χαλαρή τεκμηρίωση “επανειλημμένης δυστροπίας”: δεν είναι σύνθημα· είναι μοτίβο που αποδεικνύεται.
- Σύγχυση με την τριετία κατοικίας: η «συντόμευση» δεν είναι ανέξοδη— απαιτείται σωστός τρόπος και σωστή απόδειξη.
- Κακή σειρά κινήσεων: αν ξεκινήσεις εκτέλεση πριν “ωριμάσει” η υπόθεση, χάνεις χρόνο και καταλήγεις σε ανακοπές/ασφάλεια.
Η μεγάλη αλλαγή που πρέπει να ξέρεις
Η διαδικασία έχει πλέον «διοικητικό» χαρακτήρα: η επιτυχία δεν κρίνεται από ρητορική, αλλά από τυπική ακρίβεια.
Ο εκμισθωτής δεν κερδίζει επειδή «έχει δίκιο», κερδίζει επειδή έστησε σωστά τον φάκελο και τις προθεσμίες.
- Μιλάμε για δυστροπία ή για λήξη; (ή και τα δύο)
- Η μίσθωση είναι κατοικίας (με ειδικούς κανόνες διάρκειας) ή όχι;
- Έχεις καθαρό πίνακα οφειλών ανά μήνα και αποδεικτικά μη καταβολής;
- Το εξώδικο που θα επιδώσεις είναι σωστό ως προς τον σκοπό (όχληση vs πρόσκληση απόδοσης);
- Οι προθεσμίες (15 ημέρες / 3 μήνες / 2 μήνες) μετρήθηκαν σωστά από την επίδοση;
- Το μισθωτήριο και η δήλωση μίσθωσης είναι τακτοποιημένα και χωρίς αντιφάσεις;
- Έχεις από πριν σχέδιο για το “τελευταίο μίλι” (εκτέλεση): πρόσβαση, κλειδαρά, απογραφή, πρακτικά ζητήματα;
Η διαταγή απόδοσης μισθίου είναι “express” μόνο όταν δεν κάνεις ούτε ένα τυπικό λάθος. Αν το εξώδικο ή ο χρονισμός έχουν κενό, η υπόθεση βγαίνει από τη γρήγορη λωρίδα και πέφτει στην κανονική δικαστική διαδρομή.