Ας το πούμε καθαρά: δεν μιλάμε για “συγκυρίες”. Μιλάμε για μια εταιρική μηχανική όπου ο ίδιος χώρος (τράπεζες–servicers–οχήματα τιτλοποίησης–εταιρείες real estate) περνάει το ακίνητο από χέρι σε χέρι χωρίς να φεύγει ποτέ από το σύστημα. Κι όταν ο πολίτης ρωτάει “ποιος κερδίζει τελικά;”, η απάντηση καταλήγει συχνά στο γνωστό: αρχειοθέτηση, σιωπή, αδιευκρίνιστα ποσά.
Δεν ισχυριζόμαστε εγκληματική οργάνωση ως γεγονός. Ισχυριζόμαστε κάτι χειρότερο για μια δημοκρατία: ότι έχει στηθεί ένα μοντέλο κλειστού κυκλώματος που δημιουργεί δομική σύγκρουση συμφερόντων και απαιτεί θεσμικό έλεγχο με ονοματεπώνυμα, ροές χρήματος και τελικούς δικαιούχους. Γιατί αλλιώς το “Γιάννης κερνάει – Γιάννης πίνει” δεν είναι σχήμα λόγου: είναι μηχανισμός.
Το σχήμα με μια φράση
Τράπεζα → κρατά 20% στον servicer → ο servicer πλειστηριάζει για λογαριασμό fund/SPV που αγόρασε χαρτοφυλάκια της τράπεζας → το ακίνητο καταλήγει σε συνδεδεμένο όχημα/real estate entity του ίδιου cluster.
Αν αυτό δεν είναι κόκκινη σημαία για σύγκρουση συμφερόντων, τότε τι είναι;
Οι “20άρες” που κάνουν τη δουλειά (και δεν είναι φήμες)
- Τρ. Πειραιώς – Intrum Hellas: η τράπεζα έχει 20% στην Intrum Hellas (80% Intrum).
- Eurobank – doValue Greece (πρώην FPS): η Eurobank διατηρεί 20% στη δομή που έγινε doValue Greece (η doValue απέκτησε 80%).
- Alpha Bank – Cepal (“New CEPAL”): η Alpha έχει ανακοινώσει διατήρηση 20% στη νέα Cepal μετά τη συναλλαγή Galaxy.
Δεν είναι “ψεκ”. Είναι δομή. Και η δομή απαιτεί έλεγχο, όχι επικοινωνιακή ομίχλη.
- 2019–2021: κλειδώνουν οι μεγάλες συμφωνίες servicing/τιτλοποιήσεων (Intrum–Πειραιώς, FPS/doValue–Eurobank, Galaxy/Cepal–Alpha).
- Μετά: οι πλειστηριασμοί τρέχουν, τα ακίνητα μεταβιβάζονται, και ο πολίτης μένει με το ερώτημα: ποιος αποφάσισε τιμή, ποιος έδωσε εντολή, ποιος ωφελήθηκε;
- Σήμερα: η συζήτηση πάει να κλείσει με “αρχειοθετήσεις” και γενικόλογα. Ε, όχι.
Η ουσία που πρέπει να ακουστεί
Ο servicer δεν είναι ουδέτερος διαιτητής όταν η τράπεζα κρατά μερίδιο μέσα του. Και το fund/SPV δεν είναι “κάποιος τρίτος” όταν κουμπώνει πάνω σε χαρτοφυλάκια της ίδιας τράπεζας και εμφανίζονται οχήματα real estate που μαζεύουν ακίνητα.
Αυτό, σε οποιοδήποτε κράτος που σέβεται τον εαυτό του, λέγεται:
- σύγκρουση συμφερόντων (ή εμφάνιση σύγκρουσης),
- ρυθμιστικό κενό,
- και πιθανότητα κατάχρησης διαδικασιών αν δεν υπάρχουν σιδερένιες δικλείδες (τιμές, εντολές, UBO, fees, profit sharing).
7 ερωτήματα που δεν επιτρέπεται να μείνουν αναπάντητα
- Ποιος δίνει την εντολή “πάμε σε πλειστηριασμό”; Το SPV; ο servicer; κάποιος επιτηρητής;
- Πώς ορίζεται η στρατηγική τιμής (reserve/μείωση/επαναληπτικός πλειστηριασμός); Ποιος την εγκρίνει;
- Υπάρχει πλήρης ιχνηλασιμότητα ωφελούμενου (who benefits) σε κάθε μεταβίβαση;
- Ποιοι είναι οι τελικοί δικαιούχοι (UBO) των οχημάτων που αγοράζουν ακίνητα;
- Ποια είναι τα fees (servicing fees, success fees κ.λπ.) και πού καταλήγουν;
- Υπάρχει profit sharing που —άμεσα ή έμμεσα— επαναφέρει αξία σε τράπεζα/συνδεδεμένες οντότητες;
- Πόσες περιπτώσεις υπάρχουν όπου το ακίνητο καταλήγει “εντός συστήματος” (cluster) αντί σε πραγματικά τρίτο αγοραστή;
Τι ζητάμε ως έγγραφα
- Συμβάσεις servicing & side letters (ό,τι επιτρέπεται θεσμικά)
- Πολιτικές εντολών πλειστηριασμού/ρυθμίσεων (governance)
- Πίνακες αμοιβών/κινήτρων (fee schedules)
- Δομές ownership (UBO charts) για SPVs και real estate vehicles
- Στοιχεία τιμήματος/αποτίμησης/εκθέσεις εκτιμητών ανά ακίνητο
- Ετήσιες οικονομικές καταστάσεις/σημειώσεις συναλλαγών με συνδεδεμένα μέρη
Αν θέλουν να μας πείσουν ότι όλα είναι καθαρά, υπάρχει μόνο ένας τρόπος: όχι φωνές, όχι tweets, όχι “αρχειοθετήσεις”. Φως.
Φως στις εντολές. Φως στις τιμές. Φως στους τελικούς δικαιούχους. Φως στο ποιος κερδίζει.
Γιατί όταν ο πολίτης βλέπει να χάνει το σπίτι του μέσα σε ένα σχήμα που μοιάζει να γυρίζει γύρω από τις ίδιες τράπεζες, τους ίδιους servicers και τα ίδια οχήματα, τότε η δημοκρατία χάνει κάτι παραπάνω από ακίνητα: χάνει νομιμοποίηση.
Και αυτό, κύριοι, δεν αρχειοθετείται.