Το υπουργείο Δικαιοσύνης σχεδιάζει να καταργήσει το «βέτο» των παλαιών κανονισμών – Φόβοι για κοινόχρηστα, αποχετεύσεις, Airbnb και εξαφάνιση των οικογενειακών κατοικιών
Μια βαθιά ανατροπή στον τρόπο λειτουργίας των πολυκατοικιών ετοιμάζει το υπουργείο Δικαιοσύνης, ανοίγοντας τον δρόμο για την κατάτμηση μεγάλων διαμερισμάτων σε μικρότερες ιδιοκτησίες, ακόμη και όταν ο κανονισμός του κτηρίου το απαγορεύει.
Η αλλαγή παρουσιάζεται ως λύση στο στεγαστικό πρόβλημα και ως μέσο αξιοποίησης παλαιών, μεγάλων ακινήτων. Πίσω όμως από την εικόνα της «απελευθέρωσης της ιδιοκτησίας» κρύβονται σοβαρά τεχνικά, οικονομικά και κοινωνικά προβλήματα, τα οποία ενδέχεται να μετατρέψουν την καθημερινότητα των πολυκατοικιών σε πεδίο μόνιμων συγκρούσεων.
Χρειάζεται, πάντως, μία κρίσιμη διευκρίνιση: η ρύθμιση δεν αποτελεί ακόμη ψηφισμένο νόμο. Το σχετικό νομοσχέδιο βρίσκεται υπό επεξεργασία από νομοπαρασκευαστική επιτροπή και, σύμφωνα με τον μέχρι τώρα σχεδιασμό, πρόκειται να τεθεί σε δημόσια διαβούλευση το φθινόπωρο. Επομένως, σήμερα κανένας ιδιοκτήτης δεν μπορεί να επικαλείται τη σχεδιαζόμενη αλλαγή σαν να βρίσκεται ήδη σε ισχύ. Πρώτο Θέμα
Τέλος στο «βέτο» του κανονισμού
Ο βασικός προσανατολισμός της νομοθετικής πρωτοβουλίας είναι να επιτρέπεται σε έναν ιδιοκτήτη να χωρίζει ένα μεγάλο διαμέρισμα σε δύο ή περισσότερες μικρότερες κατοικίες, ανεξάρτητα από ενδεχόμενη απαγόρευση στον κανονισμό της πολυκατοικίας.
Αντίστοιχα, θα μπορεί να επιτρέπεται και η ένωση δύο όμορων διαμερισμάτων σε μία ενιαία κατοικία.
Για την αγορά ακινήτων πρόκειται για σημαντική αλλαγή. Μεγάλα διαμερίσματα και οροφοδιαμερίσματα, τα οποία σήμερα δύσκολα ενοικιάζονται ή πωλούνται λόγω κόστους, θα μπορούν να μετατρέπονται σε μικρότερες κατοικίες με μεγαλύτερη εμπορική ζήτηση.
Το σχέδιο μπορεί να αυξήσει την προσφορά κατοικιών για νέους, φοιτητές και μονοπρόσωπα νοικοκυριά. Μπορεί όμως συγχρόνως να ανοίξει τον δρόμο για μαζική μετατροπή ολόκληρων ορόφων σε μικρά τουριστικά καταλύματα.
Από ένα σπίτι, τρία Airbnb
Εδώ βρίσκεται μία από τις μεγαλύτερες παγίδες.
Ένας επενδυτής θα μπορεί να αγοράζει ένα παλαιό διαμέρισμα 150 ή 200 τετραγωνικών μέτρων, να το χωρίζει σε μικρότερες κατοικίες και να τις εκμεταλλεύεται ξεχωριστά. Αν οι νέες ιδιοκτησίες κατευθυνθούν στη βραχυχρόνια μίσθωση, μια οικογενειακή πολυκατοικία μπορεί ουσιαστικά να μετατραπεί σε «κρυφό ξενοδοχείο».
Περισσότεροι επισκέπτες, συνεχείς αφίξεις και αναχωρήσεις, αυξημένη χρήση του ανελκυστήρα, άγνωστα πρόσωπα στους κοινόχρηστους χώρους και μεγαλύτερη φθορά στις εγκαταστάσεις θα επιβαρύνουν τους μόνιμους κατοίκους.
Και το ερώτημα είναι αυτονόητο: ποιος θα πληρώνει το επιπλέον κόστος;
Ο τεχνικός εφιάλτης πίσω από τους νέους τοίχους
Η κατάτμηση ενός διαμερίσματος δεν είναι απλώς η τοποθέτηση δύο χωρισμάτων και δύο καινούργιων θυρών.
Κάθε νέα κατοικία χρειάζεται μπάνιο, κουζίνα, ηλεκτρολογική εγκατάσταση, ύδρευση, αποχέτευση, θέρμανση, αερισμό και ασφαλή πρόσβαση. Σε παλιές πολυκατοικίες, οι κεντρικές σωληνώσεις και οι αποχετευτικές στήλες έχουν σχεδιαστεί για συγκεκριμένο αριθμό διαμερισμάτων και φορτίων.
Η σύνδεση πρόσθετων μπάνιων και κουζινών μπορεί να προκαλέσει αποφράξεις, διαρροές και βλάβες. Αν χρειαστούν νέες σωληνώσεις σε φωταγωγούς, όψεις ή άλλους κοινόχρηστους χώρους, τότε η υπόθεση παύει να αφορά αποκλειστικά το εσωτερικό μιας ιδιοκτησίας.
Το ίδιο ισχύει για τις εξωτερικές μονάδες κλιματισμού, τους λέβητες, τα ρολόγια ηλεκτρικού ρεύματος και τις παρεμβάσεις στις εισόδους. Η αλλαγή ενός διαμερίσματος δεν μπορεί να σημαίνει ανεξέλεγκτη επέμβαση στο κτήριο.
Οι ακριβείς άδειες, οι τεχνικές προδιαγραφές και η διαδικασία τροποποίησης της σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας θα πρέπει να περιγραφούν καθαρά στο τελικό νομοσχέδιο. Μέχρι στιγμής, το πλήρες κείμενο της διάταξης δεν έχει δημοσιοποιηθεί.
Ποιος θα υπολογίζει τα κοινόχρηστα;
Ακόμη μεγαλύτερη σύγχυση αναμένεται στα κοινόχρηστα.
Τα χιλιοστά ενός μεγάλου διαμερίσματος θα πρέπει να κατανεμηθούν στις νέες ιδιοκτησίες. Παράλληλα, πρέπει να επανυπολογιστούν οι δαπάνες θέρμανσης, ανελκυστήρα, καθαριότητας και φωτισμού.
Τι θα συμβαίνει, όμως, με τα πάγια έξοδα που επιβάλλονται ανά διαμέρισμα και όχι μόνο βάσει τετραγωνικών ή χιλιοστών; Πώς θα μοιράζεται η δαπάνη της κεντρικής θέρμανσης όταν ένα παλιό διαμέρισμα μετατρέπεται σε τρεις αυτόνομες κατοικίες; Και ποιος θα καλύπτει τις βλάβες που θα προκαλούνται από τη μεγαλύτερη χρήση των κοινών εγκαταστάσεων;
Χωρίς συγκεκριμένους κανόνες, οι διαχειριστές θα κληθούν να λύσουν έναν νομικό και μαθηματικό γρίφο που δεν δημιούργησαν οι ίδιοι.
Περισσότερα μικρά σπίτια, λιγότερα σπίτια για οικογένειες
Η ρύθμιση εμφανίζεται ως απάντηση στο στεγαστικό, μπορεί όμως να δημιουργήσει ένα νέο πρόβλημα.
Η κατάτμηση θα αυξήσει τον αριθμό των μικρότερων κατοικιών. Ταυτόχρονα, όμως, μπορεί να περιορίσει σημαντικά τα διαθέσιμα σπίτια για οικογένειες. Εάν οι ιδιοκτήτες διαπιστώσουν ότι τρία μικρά διαμερίσματα αποφέρουν μεγαλύτερο εισόδημα από ένα μεγάλο, τα οικογενειακά ακίνητα θα αρχίσουν να εξαφανίζονται από την αγορά.
Το αποτέλεσμα μπορεί να είναι νέα αύξηση των ενοικίων στα εναπομείναντα μεγάλα σπίτια και δημιουργία πανάκριβων μικρών κατοικιών, οι οποίες θα ενοικιάζονται όχι επειδή προσφέρουν αξιοπρεπείς συνθήκες διαβίωσης, αλλά επειδή οι πολίτες δεν θα έχουν άλλη επιλογή.
Η αξιοποίηση της ιδιοκτησίας είναι θεμιτή. Δεν μπορεί, όμως, να γίνει σε βάρος της ασφάλειας του κτηρίου, της ποιότητας ζωής των συνιδιοκτητών και της αξιοπρεπούς κατοικίας.
Η κυβέρνηση οφείλει, πριν φέρει τη ρύθμιση στη Βουλή, να απαντήσει καθαρά: πρόκειται για πραγματική στεγαστική πολιτική ή για ακόμη ένα εργαλείο που θα αυξήσει την απόδοση των ακινήτων και θα γεμίσει τις πολυκατοικίες με μικρά, ακριβά διαμερίσματα και πολλαπλά Airbnb;