Τράπεζες, funds, servicers και REOcos σχηματίζουν ένα κλειστό σύστημα διαχείρισης ακινήτων, όπου ο δανειολήπτης βρίσκεται μόνος απέναντι σε έναν μηχανισμό ισχύος, πίεσης και οικονομικής αδιαφάνειας.
«Κανένα σπίτι στα χέρια των εισπρακτικών».
Το σύνθημα δεν είναι απλώς πολιτικό. Είναι κοινωνικό. Είναι οικονομικό. Είναι θεσμικό. Και σήμερα επιστρέφει με ακόμη μεγαλύτερη ένταση, καθώς πίσω από τους πλειστηριασμούς πρώτης κατοικίας, πίσω από τις τιτλοποιήσεις κόκκινων δανείων και πίσω από τις λεγόμενες «εταιρείες διαχείρισης», διαμορφώνεται ένας πολύπλοκος μηχανισμός που οδηγεί χιλιάδες ακίνητα μακριά από τους ιδιοκτήτες τους.
Στην πραγματικότητα, ο πολίτης δεν έχει απέναντί του έναν απλό δανειστή. Έχει απέναντί του έναν ολόκληρο ιστό: την τράπεζα που δημιούργησε ή κατείχε το δάνειο, το fund που εμφανίζεται να αγοράζει την απαίτηση, τον servicer που πιέζει, απειλεί, διαπραγματεύεται ή κινεί διαδικασίες, και στο τέλος μια εταιρεία ειδικού σκοπού, γνωστή ως REOco, που μπορεί να αποκτά ακίνητα όταν αυτά βγαίνουν στον πλειστηριασμό.
Και εκεί αρχίζει το μεγάλο ερώτημα:
ποιος πραγματικά αγοράζει τα σπίτια των Ελλήνων;
Ο μηχανισμός των τιτλοποιήσεων και η μεγάλη παγίδα
Πίσω από κάθε τιτλοποίηση κόκκινων δανείων δεν υπάρχει μόνο μια λογιστική πράξη. Υπάρχει μια αλυσίδα συμφερόντων.
Η τράπεζα μεταβιβάζει χαρτοφυλάκια μη εξυπηρετούμενων δανείων. Τα funds, συχνά με έδρα στο εξωτερικό και σε ιδιαίτερα ευνοϊκά φορολογικά περιβάλλοντα, εμφανίζονται ως αγοραστές ή δικαιούχοι απαιτήσεων. Οι servicers αναλαμβάνουν τη διαχείριση και την πίεση προς τους δανειολήπτες. Και οι REOcos, εταιρείες ειδικού σκοπού στον χώρο του real estate, έρχονται να αποκτήσουν ακίνητα που δεν βρίσκουν άλλο αγοραστή στους πλειστηριασμούς.
Με απλά λόγια:
ο δανειολήπτης χάνει το σπίτι του, αλλά το ακίνητο δεν εξαφανίζεται. Περνά σε εταιρικά σχήματα που συνδέονται με τον ευρύτερο μηχανισμό των κόκκινων δανείων.
Αυτό είναι το κρίσιμο σημείο. Διότι, ενώ ο νόμος απαγορεύει στις εισπρακτικές ή στους servicers να αγοράζουν απευθείας τα ακίνητα που διαχειρίζονται, η ύπαρξη συνδεδεμένων ή παράλληλων σχημάτων δημιουργεί σοβαρά ερωτήματα για το αν η απαγόρευση παρακάμπτεται στην πράξη.
Οι REOcos και τα σπίτια που περνούν «από την πίσω πόρτα»
Οι REOcos παρουσιάζονται ως εταιρείες ειδικού σκοπού. Στην πράξη, όμως, λειτουργούν ως μηχανισμός απορρόφησης ακινήτων που βγαίνουν στον πλειστηριασμό και δεν βρίσκουν τρίτο αγοραστή.
Αυτό σημαίνει ότι, όταν ένα σπίτι βγαίνει στο σφυρί και δεν υπάρχει ενδιαφερόμενος, η εταιρεία αυτή μπορεί να το αποκτήσει. Έτσι, χιλιάδες ακίνητα μεταφέρονται σταδιακά από φυσικά πρόσωπα και οικογένειες σε εταιρικά χαρτοφυλάκια.
Αν πράγματι έχουν ήδη περάσει περίπου 6.000 ελληνικά σπίτια σε τέτοιες δομές, τότε δεν μιλάμε για μεμονωμένα περιστατικά. Μιλάμε για μια νέα αγορά ακινήτων που χτίζεται πάνω στα συντρίμμια των κόκκινων δανείων.
Και το πιο προκλητικό είναι ότι οι εταιρείες αυτές μπορεί να συνδέονται οικονομικά με τις ίδιες τις τράπεζες που είχαν εμπλακεί αρχικά στη μεταβίβαση των δανείων. Δηλαδή, το σύστημα που ξεφορτώθηκε το κόκκινο δάνειο, μπορεί τελικά να επανεμφανίζεται στην άλλη άκρη της αλυσίδας, ως ωφελούμενο από την απόκτηση του ακινήτου.
Αυτό δεν είναι απλή διαχείριση.
Είναι ένας κύκλος ισχύος.
Το ζήτημα της αδιαφάνειας και της φορολογικής διαρροής
Υπάρχει και μια δεύτερη, ακόμη πιο βαριά διάσταση: η φορολογική και οικονομική.
Όταν τα funds έχουν έδρα στο εξωτερικό, όταν οι απαιτήσεις αλλάζουν χέρια μέσα από σύνθετα εταιρικά σχήματα, όταν οι πραγματικοί δικαιούχοι δεν είναι πάντα ευκρινείς και όταν τα αποτελέσματα ορισμένων εταιρειών δεν ενοποιούνται με σαφήνεια στους ισολογισμούς των τραπεζών, τότε προκύπτει ένα μείζον ζήτημα διαφάνειας.
Ποιος κερδίζει;
Πού φορολογείται το κέρδος;
Ποιος ελέγχει την πραγματική αξία αγοράς των δανείων;
Πώς αποδεικνύεται ότι δεν υπάρχει υπερκέρδος εις βάρος του δανειολήπτη;
Και τελικά, πόσο κοστίζει όλο αυτό στην ελληνική οικονομία;
Διότι αν ένα δάνειο αποκτάται σε εξαιρετικά χαμηλή τιμή και στη συνέχεια ο δανειολήπτης πιέζεται για πολλαπλάσιο ποσό ή χάνει το ακίνητό του, τότε η κοινωνία δικαιούται να ρωτήσει:
πού τελειώνει η νόμιμη διαχείριση και πού αρχίζει η αισχροκέρδεια;
Η απόφαση του Πρωτοδικείου Θεσσαλονίκης και η κρίσιμη συνέχεια στον Άρειο Πάγο
Μέσα σε αυτό το περιβάλλον, αποκτά ιδιαίτερη σημασία η απόφαση του Πρωτοδικείου Θεσσαλονίκης, με την οποία ακυρώθηκε καταναγκαστικός πλειστηριασμός ακινήτου που φέρεται να κατέληγε σε REOco.
Η λογική αυτής της απόφασης, εφόσον επιβεβαιωθεί και σε ανώτερο επίπεδο, μπορεί να ανοίξει έναν τεράστιο θεσμικό δρόμο: να τεθεί φραγμός στις έμμεσες αποκτήσεις ακινήτων από σχήματα που συνδέονται με τον μηχανισμό διαχείρισης των κόκκινων δανείων.
Το θέμα πλέον περνά στον Άρειο Πάγο. Και εκεί θα φανεί αν η Δικαιοσύνη θα σταθεί απέναντι σε έναν μηχανισμό τεράστιας οικονομικής ισχύος ή αν θα υποχωρήσει μπροστά στο επιχείρημα ότι τυχόν ανατροπές μπορεί να επιβαρύνουν το Δημόσιο λόγω των κρατικών εγγυήσεων του προγράμματος «Ηρακλής».
Όμως εδώ πρέπει να ειπωθεί καθαρά:
οι δανειολήπτες δεν ευθύνονται για τις κρατικές εγγυήσεις.
Δεν ευθύνονται για τις τιτλοποιήσεις.
Δεν ευθύνονται για τις επιλογές των κυβερνήσεων, των τραπεζών και των χρηματοοικονομικών μηχανισμών.
Δεν μπορεί ο πολίτης να πληρώνει δύο φορές:
μία ως φορολογούμενος και μία ως δανειολήπτης που χάνει το σπίτι του.
Ο «Ηρακλής» και το πολιτικό βάρος των εγγυήσεων
Το πρόγραμμα «Ηρακλής» παρουσιάστηκε ως εργαλείο εξυγίανσης των τραπεζικών ισολογισμών. Στην πράξη, όμως, συνοδεύτηκε από κρατικές εγγυήσεις δισεκατομμυρίων ευρώ για τιτλοποιήσεις κόκκινων δανείων.
Εδώ βρίσκεται η πολιτική ευθύνη.
Διότι όταν το Δημόσιο εγγυάται, ουσιαστικά βάζει στην πλάτη του φορολογούμενου έναν πιθανό κίνδυνο. Και όταν αυτός ο μηχανισμός συνδέεται με μαζικούς πλειστηριασμούς, τότε η υπόθεση παύει να είναι τραπεζικό ζήτημα. Γίνεται κοινωνικό ζήτημα πρώτης γραμμής.
Η κυβέρνηση που επέλεξε αυτό το μοντέλο οφείλει να απαντήσει:
προστάτευσε τους δανειολήπτες ή προστάτευσε κυρίως τους ισολογισμούς των τραπεζών;
έβαλε όρια στα funds ή άνοιξε τον δρόμο για μια τεράστια αναδιανομή ιδιωτικής περιουσίας;
διασφάλισε τη διαφάνεια ή άφησε κενά μέσα από τα οποία κινείται σήμερα ένας ολόκληρος μηχανισμός;
Το κεντρικό ερώτημα: ποιος είναι ο νόμιμος κάτοχος της απαίτησης;
Υπάρχει και ένα ακόμη κρίσιμο νομικό ζήτημα: ποιος έχει πραγματικά και νόμιμα την απαίτηση;
Αν το fund δεν μπορεί να αποδείξει με σαφήνεια το τίμημα αγοράς, την πραγματική μεταβίβαση και τη νομιμοποίησή του, τότε πώς μπορεί να κινεί διαδικασίες κατά του δανειολήπτη; Πώς μπορεί να απαιτεί, να εκβιάζει οικονομικά, να προχωρά σε αναγκαστικά μέτρα ή να οδηγεί ακίνητα σε πλειστηριασμό;
Η νομιμότητα δεν μπορεί να είναι λάστιχο.
Δεν μπορεί να ισχύει αυστηρά για τον πολίτη και ελαστικά για τα funds.
Δεν μπορεί ο δανειολήπτης να υποχρεώνεται να αποδεικνύει τα πάντα, ενώ ο μηχανισμός απέναντί του να κρύβεται πίσω από εταιρικές δομές, μεταβιβάσεις, συμβάσεις και αδιαφανή σχήματα.
Αν δεν υπάρχει πλήρης απόδειξη της απαίτησης, δεν πρέπει να υπάρχει πλειστηριασμός.
Αν δεν υπάρχει καθαρή νομιμοποίηση, δεν πρέπει να υπάρχουν αναγκαστικά μέτρα.
Αν δεν υπάρχει διαφάνεια, δεν πρέπει να υπάρχει αρπαγή περιουσίας.
Δεν είναι αριθμοί. Είναι σπίτια. Είναι οικογένειες.
Το μεγάλο ψέμα αυτής της εποχής είναι ότι τα κόκκινα δάνεια είναι απλώς χαρτοφυλάκια. Δεν είναι.
Πίσω από κάθε δάνειο υπάρχει ένα σπίτι.
Πίσω από κάθε σπίτι υπάρχει μια οικογένεια.
Πίσω από κάθε πλειστηριασμό υπάρχει μια ιστορία ανεργίας, ασθένειας, κρίσης, υπερχρέωσης, μείωσης εισοδήματος ή τραπεζικής ασυδοσίας.
Και απέναντι σε όλα αυτά δεν μπορεί να στέκεται ένας ψυχρός μηχανισμός που αντιμετωπίζει την κατοικία σαν προϊόν εκκαθάρισης.
Η πρώτη κατοικία δεν είναι απλώς ακίνητο.
Είναι κοινωνικό δικαίωμα.
Είναι αξιοπρέπεια.
Είναι ασφάλεια.
Είναι η τελευταία γραμμή άμυνας του πολίτη απέναντι στη φτώχεια.
Η υπόθεση των πλειστηριασμών δεν είναι τεχνικό θέμα τραπεζικής διαχείρισης. Είναι θέμα δημοκρατίας, δικαιοσύνης και κοινωνικής συνοχής.
Αν οι τράπεζες, τα funds, οι servicers και οι REOcos μπορούν να λειτουργούν ως συγκοινωνούντα δοχεία, τότε ο δανειολήπτης δεν βρίσκεται απέναντι σε έναν πιστωτή. Βρίσκεται απέναντι σε ένα σύστημα.
Και όταν ένα σύστημα παίρνει σπίτια, μεταφέρει κέρδη, κρύβει πραγματικούς δικαιούχους και ζητά από το Δημόσιο να καλύψει τον κίνδυνο, τότε η κοινωνία έχει κάθε δικαίωμα να φωνάζει:
Κανένα σπίτι στα χέρια των κορακιών.
Καμία οικογένεια μόνη απέναντι στα funds.
Καμία νομιμοποίηση χωρίς διαφάνεια.
Καμία αρπαγή περιουσίας στο όνομα της τραπεζικής εξυγίανσης.