Το πραγματικό σκάνδαλο πίσω από τις τιτλοποιήσεις, τους servicers και τις REOco
Δεν είναι απλώς πλειστηριασμοί. Είναι ένας ολόκληρος μηχανισμός μεταφοράς ιδιωτικής περιουσίας, που στήθηκε πάνω στα κόκκινα δάνεια, στις τιτλοποιήσεις, στα funds, στους servicers και στις εταιρείες ειδικού σκοπού που εμφανίζονται την κρίσιμη στιγμή για να μαζέψουν τα ακίνητα όταν δεν βρίσκεται άλλος πλειοδότης.
Το σύνθημα «κανένα σπίτι στα χέρια των εισπρακτικών» δεν είναι πια μόνο πολιτική κραυγή. Γίνεται νομικό και κοινωνικό ζήτημα πρώτης γραμμής. Διότι πίσω από κάθε κόκκινο δάνειο που τιτλοποιήθηκε δεν υπάρχει ένας απλός πιστωτής και ένας οφειλέτης. Υπάρχει ένας ιστός: τράπεζα, fund, εταιρεία διαχείρισης απαιτήσεων και, σε πολλές περιπτώσεις, εταιρεία real estate που εμφανίζεται στον πλειστηριασμό για να αποκτήσει το ακίνητο.
Και εδώ ακριβώς αρχίζει το μεγάλο ερώτημα: όταν ο νόμος απαγορεύει στον servicer να αγοράζει ακίνητο που συνδέεται με δάνειο το οποίο ο ίδιος διαχειρίζεται, μπορεί το ίδιο αποτέλεσμα να επιτυγχάνεται μέσω μιας άλλης εταιρείας, συνδεδεμένης οικονομικά, λειτουργικά ή οργανωτικά με το ίδιο σύστημα;
Η υπόθεση της Θεσσαλονίκης άνοιξε αυτό ακριβώς το μέτωπο. Σύμφωνα με ρεπορτάζ, απόφαση του Μονομελούς Πρωτοδικείου Θεσσαλονίκης ακύρωσε αναγκαστικό πλειστηριασμό, κρίνοντας ότι η εταιρεία που απέκτησε το ακίνητο λειτουργούσε ουσιαστικά ως «όχημα» της εταιρείας διαχείρισης, παρακάμπτοντας τη νομοθετική απαγόρευση. Η υπόθεση αφορά μικρό διαμέρισμα, πλειστηριασμό που επισπεύσθηκε από servicer για λογαριασμό αλλοδαπού fund και κατακύρωση σε REOco με τίμημα μόλις ένα ευρώ πάνω από την τιμή εκκίνησης.
Το ζήτημα δεν είναι τεχνικό. Είναι βαθιά πολιτικό. Διότι αν ο δανειολήπτης βρίσκεται απέναντι σε ένα πλέγμα εταιρειών που αλλάζουν ρόλους —άλλος διαχειρίζεται, άλλος αγοράζει, άλλος κατέχει, άλλος χρηματοδοτεί— τότε ο πολίτης δεν αντιμετωπίζει έναν πιστωτή. Αντιμετωπίζει μηχανισμό.
Ο νόμος 4354/2015, όπως έχει παρουσιαστεί σε σχετικά νομικά και οικονομικά ρεπορτάζ, περιλαμβάνει ρητή απαγόρευση στις εταιρείες διαχείρισης να αποκτούν μέσω πλειστηριασμού ακίνητη περιουσία συνδεδεμένη με δάνεια που διαχειρίζονται. Το κρίσιμο ζήτημα είναι αν η χρήση REOco συνιστά νόμιμη αυτοτελή εταιρική λειτουργία ή καταστρατήγηση αυτής της απαγόρευσης.
Γι’ αυτό η μάχη στον Άρειο Πάγο θα είναι κομβική. Διότι δεν θα κριθεί μόνο μία υπόθεση. Θα κριθεί αν ο νόμος προστατεύει πραγματικά τον οφειλέτη ή αν μπορεί να αδειάζει από περιεχόμενο μέσα από εταιρικά σχήματα και νομικές κατασκευές.
Υπάρχει, βέβαια, και η άλλη πλευρά: οι servicers υποστηρίζουν ότι τέτοιες αποφάσεις απειλούν τη λειτουργία των τιτλοποιήσεων και τα επιχειρησιακά σχέδια ανάκτησης απαιτήσεων. Μάλιστα, σύμφωνα με το ίδιο ρεπορτάζ, υπάρχουν και αντίθετες δικαστικές αποφάσεις, γεγονός που καθιστά αναγκαία την κρίση του Αρείου Πάγου για να υπάρξει ενιαία νομολογία.
Όμως το επιχείρημα ότι «αν ακυρωθούν τέτοιες πρακτικές θα κινδυνεύσει το σύστημα» δεν μπορεί να γίνεται εκβιασμός απέναντι στη Δικαιοσύνη. Αν ένα μοντέλο στέκεται μόνο εφόσον ο δανειολήπτης δεν μπορεί να ελέγξει ποιος τον κυνηγά, ποιος αγοράζει το σπίτι του και ποιος τελικά ωφελείται, τότε το πρόβλημα δεν είναι ο δανειολήπτης. Το πρόβλημα είναι το μοντέλο.
Το σχέδιο «Ηρακλής» βοήθησε τις τράπεζες να μειώσουν τα κόκκινα δάνεια από τους ισολογισμούς τους. Η Ευρωπαϊκή Επιτροπή έχει αναφέρει ότι, ως αποτέλεσμα της εφαρμογής του, το ποσοστό των μη εξυπηρετούμενων δανείων μειώθηκε από 42% τον Σεπτέμβριο του 2019 σε 8,7% στο τέλος του 2022, μέσω τιτλοποιήσεων ακαθάριστης λογιστικής αξίας 49,5 δισ. ευρώ. Άλλες ευρωπαϊκές εκθέσεις έχουν καταγράψει ότι στο πλαίσιο του HAPS/Ηρακλής χρησιμοποιήθηκαν κρατικές εγγυήσεις ύψους 18,7 δισ. ευρώ για τιτλοποιήσεις NPLs.
Αλλά άλλο η εξυγίανση των τραπεζικών ισολογισμών και άλλο η κοινωνική απογύμνωση των δανειοληπτών. Άλλο να φύγουν τα κόκκινα δάνεια από τις τράπεζες και άλλο να μετατραπεί η ελληνική κατοικία σε λεία ενός κλειστού κυκλώματος χρηματοοικονομικών σχημάτων.
Και το πιο εξοργιστικό είναι το εξής: όταν η τράπεζα μεταβιβάζει το δάνειο, όταν το fund το αποκτά σε πακέτο, όταν ο servicer επισπεύδει και όταν η REOco εμφανίζεται για να αγοράσει, ο δανειολήπτης συχνά δεν γνωρίζει ούτε την πραγματική οικονομική διαδρομή της απαίτησης ούτε το τίμημα με το οποίο αυτή αποκτήθηκε. Αν δεν είναι σαφές πόσο αγοράστηκε η απαίτηση, πώς μπορεί να ελεγχθεί αν υπάρχει υπέρμετρη επιδίωξη κέρδους; Πώς μπορεί να σταθεί πραγματική διαπραγμάτευση; Πώς μπορεί να υπάρξει ισονομία;
Η Δικαιοσύνη οφείλει να δει πίσω από τις ταμπέλες. Όχι μόνο ποια εταιρεία εμφανίζεται στα χαρτιά, αλλά ποιος πραγματικά ελέγχει, ποιος χρηματοδοτεί, ποιος δίνει εντολές και ποιος τελικά εισπράττει. Διότι η εταιρική αυτοτέλεια δεν μπορεί να γίνεται κουκούλα για να παρακάμπτεται ο νόμος.
Το πολιτικό συμπέρασμα είναι καθαρό: οι δανειολήπτες δεν είναι υπεύθυνοι για τις επιλογές τραπεζών, κυβερνήσεων και χρηματοοικονομικών μηχανισμών. Δεν είναι αυτοί που σχεδίασαν τις τιτλοποιήσεις. Δεν είναι αυτοί που εγγυήθηκαν με δημόσιο κίνδυνο τα σχήματα. Δεν είναι αυτοί που έστησαν εταιρείες ειδικού σκοπού, funds, servicers και REOco.
Αν το Δημόσιο κινδυνεύει από τις εγγυήσεις του «Ηρακλή», αυτό δεν μπορεί να μετατραπεί σε επιχείρημα υπέρ της ασυλίας των funds και των servicers. Δεν μπορεί ο πολίτης να χάνει το σπίτι του για να σωθούν οι αριθμοί ενός χρηματοοικονομικού μηχανισμού. Δεν μπορεί η πρώτη κατοικία να γίνεται παράπλευρη απώλεια της τραπεζικής «εξυγίανσης».
Το σπίτι δεν είναι απλώς περιουσιακό στοιχείο. Είναι οικογένεια, μνήμη, ασφάλεια, αξιοπρέπεια. Και όταν ένα σύστημα το αντιμετωπίζει σαν αριθμό σε χαρτοφυλάκιο, τότε η κοινωνία έχει κάθε δικαίωμα να το αποκαλεί με το όνομά του: αρπαγή με γραβάτα, υπογραφή και νομικό περιτύλιγμα.
Ο Άρειος Πάγος έχει μπροστά του μια υπόθεση που ξεπερνά τα στενά όρια μιας ανακοπής. Έχει μπροστά του το ερώτημα αν η Δικαιοσύνη θα σταθεί απέναντι στην καταστρατήγηση ή αν θα επιτρέψει να γίνει ο νόμος διάτρητος από εταιρικά τεχνάσματα.
Γιατί στο τέλος το δίλημμα είναι απλό:
Ή θα υπάρχει νόμος για όλους.
Ή θα υπάρχουν σπίτια για τα κοράκια και χρέη για τους πολίτες.