Ο πρώτος διεθνής διαγωνισμός για την περιβόητη «κοινωνική αντιπαροχή» ανοίγει τον δρόμο για ένα μοντέλο όπου η στεγαστική πολιτική περνά σχεδόν ολόκληρη στα χέρια ιδιωτών, με το κράτος να κρατά τον τίτλο και τον ανάδοχο να κρατά το παιχνίδι.
Πίσω από τις διακηρύξεις περί “χωρίς δημοσιονομική επιβάρυνση”, η πραγματικότητα είναι πιο σκληρή: ο ιδιώτης αναλαμβάνει το κόστος, αλλά αποζημιώνεται με ακίνητα, πωλήσεις, ενοίκια και πολυετή διαχειριστικό έλεγχο. Με άλλα λόγια, η κοινωνική κατοικία στήνεται ως επένδυση με κοινωνικό περιτύλιγμα.
Η κυβέρνηση ετοιμάζεται να προχωρήσει μετά το Πάσχα στην παραχώρηση των πρώτων οκτώ ακινήτων του Δημοσίου, σε Παιανία, Σέρρες, Λάρισα, Καλαμάτα και Πύργο, ώστε να μετατραπούν σε κατοικίες με κοινωνικά κριτήρια. Το μοντέλο βαφτίζεται «κοινωνική αντιπαροχή» και παρουσιάζεται ως σύγχρονη λύση στο στεγαστικό αδιέξοδο. Στην ουσία, όμως, πρόκειται για μια κατασκευή όπου το κράτος επιστρατεύει την ιδιωτική αγορά όχι απλώς για να χτίσει, αλλά και για να διαχειριστεί τον ίδιο τον πυρήνα της στεγαστικής πολιτικής.
Η πρώτη υπουργική απόφαση, που αναμένεται να δημοσιευθεί σε ΦΕΚ τις επόμενες ημέρες, καθορίζει τους όρους συνεργασίας του Δημοσίου με τον ιδιώτη ανάδοχο. Και εκεί ακριβώς αποκαλύπτεται ο πραγματικός μηχανισμός: ο ανάδοχος πληρώνει τις μελέτες, τις άδειες, την κατασκευή, τις φορολογικές υποχρεώσεις, τη συντήρηση, ακόμη και τη διαχείριση. Σε αντάλλαγμα, μπορεί να λάβει ποσοστό κατοικιών ή έσοδα από πωλήσεις και μισθώσεις. Δηλαδή, η κοινωνική κατοικία δεν παράγεται ως καθαρή δημόσια πολιτική, αλλά ως σχήμα απόδοσης για τον επενδυτή.
Τι ακριβώς φέρνει η «κοινωνική αντιπαροχή»
Η ρύθμιση προβλέπει δύο βασικά μοντέλα. Στο πρώτο, ο ιδιώτης κατασκευάζει ή ανακαινίζει το έργο, το παραδίδει και αποζημιώνεται με ποσοστό κατοικιών ή με έσοδα από την αξιοποίησή τους. Στο δεύτερο, που είναι και το πιο βαρύ πολιτικά, ο ιδιώτης δεν μένει μόνο στην ανέγερση: αναλαμβάνει και τη διαχείριση.
Αυτό σημαίνει ότι μισθώνει κατοικίες, εισπράττει ενοίκια, συντηρεί το συγκρότημα, εκπροσωπεί το Δημόσιο απέναντι στους ενοικιαστές και λειτουργεί ως ενιαίος διαχειριστής με χαρακτηριστικά ιδιοκτήτη. Το κράτος δηλώνει ότι κρατά τον έλεγχο, όμως η καθημερινή άσκηση εξουσίας πάνω στο ακίνητο μεταφέρεται στον ανάδοχο.
Και εδώ βρίσκεται η ουσία: δεν μιλάμε απλώς για εργολαβία έργου. Μιλάμε για εκχώρηση λειτουργίας, διοίκησης και εισπρακτικού μηχανισμού πάνω σε δημόσια ακίνητα που θα έπρεπε να υπηρετούν ευθέως κοινωνική ανάγκη.
Ποιος πληρώνει, ποιος κερδίζει
Η κυβέρνηση προβάλει ως βασικό επιχείρημα ότι δεν υπάρχει άμεση επιβάρυνση του κρατικού προϋπολογισμού. Μόνο που αυτό δεν σημαίνει ότι δεν υπάρχει κόστος. Σημαίνει ότι το κόστος μεταφέρεται αλλού και πληρώνεται με άλλο τρόπο.
Ο ιδιώτης βάζει κεφάλαιο, αλλά δεν το κάνει από φιλανθρωπία. Το κάνει επειδή το μοντέλο του διασφαλίζει απόσβεση, περιουσιακό αντάλλαγμα, μισθωτικά έσοδα και πολυετή πρόσβαση σε μια κρατικά κατοχυρωμένη αγορά. Μπορεί, μάλιστα, να φτάσει να λάβει έως και το 70% των κατοικιών, με τη μεταβίβαση να ολοκληρώνεται μετά την παράδοση του έργου και τη σύσταση ιδιοκτησιών.
Άρα, ο λογαριασμός είναι σαφής: το Δημόσιο δεν πληρώνει μπροστά, αλλά πληρώνει παραχωρώντας αξία. Και ο ανάδοχος δεν αναλαμβάνει “κοινωνική αποστολή”, αλλά ένα μακροχρόνιο επενδυτικό πακέτο με κρατική ομπρέλα. Αυτή είναι η αλήθεια πίσω από τη λέξη «αντιπαροχή».
Το μεγάλο πολιτικό ερώτημα που δεν απαντούν
Η υπουργική απόφαση βάζει τεχνικές και περιβαλλοντικές προδιαγραφές, προβλέπει προσβασιμότητα, ασφάλεια και ίδια ποιότητα μεταξύ κοινωνικών και εμπορικών κατοικιών. Προβλέπει ακόμη κανονισμό συνιδιοκτησίας, μητρώο παρακολούθησης, κυρώσεις και εποπτεία από το υπουργείο Κοινωνικής Συνοχής.
Όλα αυτά ακούγονται θεσμικά και τακτοποιημένα. Δεν απαντούν όμως στο κεντρικό ερώτημα: γίνεται κοινωνική πολιτική όταν ο σκελετός της είναι χτισμένος πάνω στη λογική της επενδυτικής ανταποδοτικότητας;
Διότι όταν η βιωσιμότητα του μοντέλου βασίζεται στη μακροχρόνια κερδοφορία του αναδόχου, τότε η κοινωνική κατοικία παύει να είναι καθαρό δημόσιο αγαθό και μετατρέπεται σε πεδίο σύμπραξης όπου ο κοινωνικός σκοπός συνυπάρχει μόνιμα με το ιδιωτικό κέρδος. Και αυτή η συνύπαρξη δεν είναι ποτέ ουδέτερη.
Τελική γροθιά
Η χώρα πράγματι έχει ανάγκη από κοινωνική κατοικία. Αλλά άλλο πράγμα η ανάγκη για στεγαστική πολιτική και άλλο η μεταμφίεση της αγοράς σε κοινωνικό σωτήρα. Όταν το κράτος πανηγυρίζει επειδή δεν βάζει λεφτά και ο ιδιώτης μπαίνει για να πάρει διαμερίσματα, ενοίκια και δεκαετίες διαχείρισης, τότε δεν έχουμε απλώς ένα νέο εργαλείο. Έχουμε μια καθαρή πολιτική επιλογή: το Δημόσιο παραδίδει τον χώρο, ο επενδυτής παίρνει την απόδοση και η κοινωνική κατοικία ξεκινά ήδη με ιδιωτικό κλειδί στην πόρτα.