Στο τραπέζι προτάσεις για 194 ζώνες σε 50 δημοτικές ενότητες – Η αποζημίωση των ιδιοκτητών διατηρητέων συναντά το κρίσιμο ζήτημα της αντοχής των πόλεων.
Νέο μέτωπο στον πολεοδομικό σχεδιασμό ανοίγει η προσπάθεια επανενεργοποίησης της μεταφοράς συντελεστή δόμησης. Πίσω από την τεχνική ορολογία βρίσκεται ένα απολύτως πρακτικό ερώτημα για τους κατοίκους: πού θα επιτραπούν περισσότερα τετραγωνικά και με ποιες εγγυήσεις ότι οι γειτονιές μπορούν να τα αντέξουν;
Ο σχεδιασμός περιλαμβάνει 194 προτεινόμενες Ζώνες Υποδοχής Συντελεστή σε 50 δημοτικές ενότητες. Πρόκειται για μελετητικές προτάσεις που χρειάζονται θεσμοθέτηση, όχι για ήδη ενεργοποιημένο δικαίωμα πρόσθετης δόμησης στις συγκεκριμένες περιοχές. Η διάκριση είναι καθοριστική για ιδιοκτήτες, αγοραστές και τοπικές κοινωνίες.
Η βασική λειτουργία του εργαλείου είναι η μεταφορά δικαιωμάτων δόμησης από ένα ακίνητο, στο οποίο δεν μπορούν να αξιοποιηθούν, σε άλλο ακίνητο που επιτρέπεται να τα υποδεχθεί. Χαρακτηριστική περίπτωση είναι τα διατηρητέα: η προστασία τους περιορίζει τη δυνατότητα οικοδομικής εκμετάλλευσης και η μεταφορά συντελεστή επιδιώκει να δώσει οικονομική διέξοδο στους ιδιοκτήτες τους.
Το κοινωνικό και πολεοδομικό πρόβλημα εμφανίζεται στην άλλη πλευρά της συναλλαγής. Τα επιπλέον τετραγωνικά καταλήγουν σε μια πραγματική γειτονιά, με συγκεκριμένους δρόμους, αποχετευτικό δίκτυο, χώρους στάθμευσης και διαθέσιμο πράσινο.
Η αποκατάσταση μιας εκκρεμότητας απέναντι στους ιδιοκτήτες διατηρητέων δεν μπορεί να αποσυνδέεται από τις συνέπειες για τους κατοίκους των περιοχών υποδοχής.
Σύμφωνα με το δημοσίευμα της «Καθημερινής», η μεταφορά συντελεστή παραμένει ανενεργή από το 2007, έπειτα από ακυρωτικές αποφάσεις του Συμβουλίου της Επικρατείας. Στο επίκεντρο των προβλημάτων βρέθηκε η δυνατότητα αξιοποίησης πρόσθετης δόμησης χωρίς επαρκώς προσδιορισμένες περιοχές υποδοχής και χωρίς την αναγκαία πολεοδομική τεκμηρίωση.
Η νέα προσπάθεια επιχειρεί να αντιμετωπίσει αυτό ακριβώς το ζήτημα, προσδιορίζοντας συγκεκριμένες ζώνες. Ωστόσο, η χάραξη ορίων σε έναν χάρτη αποτελεί μόνο ένα μέρος της δουλειάς. Το ουσιαστικό είναι να αποδεικνύεται γιατί κάθε περιοχή μπορεί να δεχθεί επιπλέον οικοδομικό όγκο.
Το ίδιο ρεπορτάζ αναφέρει ότι προτείνονται 25 ζώνες στον Βόρειο Τομέα της Αθήνας, σε περιοχές όπως το Χαλάνδρι, το Ψυχικό, η Φιλοθέη, ο Παπάγου, ο Χολαργός, η Νέα Ιωνία και η Κηφισιά. Άλλες 37 ζώνες προτείνονται στην Ανατολική Αττική, μεταξύ άλλων σε Αχαρνές, Άγιο Στέφανο, Άνοιξη, Κρυονέρι, Γέρακα, Ανθούσα και Παλλήνη.
Στην περιοχή της Θεσσαλονίκης οι προτεινόμενες ζώνες φτάνουν τις 55, περιλαμβάνοντας τόσο κεντρικές όσο και περιφερειακές δημοτικές ενότητες.
Το μέγεθος της εκκρεμότητας είναι σημαντικό. Κατά τα στοιχεία του δημοσιεύματος, οι ήδη εκδοθέντες τίτλοι αντιστοιχούν συνολικά σε 428.602 τετραγωνικά μέτρα, με το μεγαλύτερο μέρος να συγκεντρώνεται στην Αττική και στην περιοχή της Θεσσαλονίκης. Οι αριθμοί αποτυπώνουν την πίεση για εξεύρεση λύσης, δεν απαντούν όμως από μόνοι τους στο πού πρέπει να κατευθυνθεί η πρόσθετη δόμηση.
Το θέμα έχει ενδιαφέρον και για τη Στερεά Ελλάδα, καθώς σε δημοσιευμένα στοιχεία για τον σχεδιασμό αναφέρονται έξι προτεινόμενες ζώνες στην Περιφέρεια. Από αυτά τα στοιχεία δεν προκύπτει συγκεκριμένη ένταξη της Χαλκίδας, επομένως δεν μπορεί να αποδοθεί στην πόλη κάποια από τις προτεινόμενες ζώνες χωρίς τους αντίστοιχους χάρτες και τη μελέτη.
Για τους δήμους, η δημόσια διαβούλευση θα είναι η στιγμή της ουσιαστικής ευθύνης. Χρειάζονται σαφείς απαντήσεις για τα όρια κάθε ζώνης, το ύψος της επιτρεπόμενης προσαύξησης, τις υφιστάμενες υποδομές και τις παρεμβάσεις που απαιτούνται πριν προστεθεί νέα δόμηση.
Παράλληλα, πρέπει να εξεταστεί η συνολική επιβάρυνση κάθε περιοχής από όλες τις πολεοδομικές ρυθμίσεις. Μια γειτονιά βιώνει αθροιστικά την κυκλοφορία, την πυκνότητα και την πίεση στους κοινόχρηστους χώρους, ανεξάρτητα από το ποια διάταξη επέτρεψε κάθε πρόσθετο τετραγωνικό.
Οι ιδιοκτήτες διατηρητέων δικαιούνται μια λειτουργική λύση σε μια μακρόχρονη εκκρεμότητα. Οι κάτοικοι δικαιούνται πλήρη ενημέρωση και τεκμηριωμένη προστασία της ποιότητας ζωής τους. Η αξιοπιστία του νέου σχεδιασμού θα κριθεί από το αν μπορεί να υπηρετήσει και τις δύο ανάγκες — και από το αν οι χάρτες, τα δεδομένα και οι πραγματικές επιπτώσεις θα παρουσιαστούν δημόσια πριν ληφθούν οι αποφάσεις.