Η αύξηση των ανθρώπων που ζουν μόνοι και η συγκέντρωση του πληθυσμού στις πόλεις αλλάζουν τις στεγαστικές ανάγκες — Το ζητούμενο είναι κατοικίες κατάλληλες και οικονομικά προσιτές.
Η Ελλάδα χάνει πληθυσμό, αλλά οι ανάγκες για κατοικία δεν ακολουθούν την ίδια καθοδική πορεία. Πίσω από αυτή τη φαινομενική αντίφαση βρίσκεται μια ουσιαστική κοινωνική αλλαγή: περισσότεροι άνθρωποι ζουν σε μικρότερα νοικοκυριά, ενώ μεγαλύτερο μέρος του πληθυσμού συγκεντρώνεται στις αστικές περιοχές. Έτσι, η μείωση των κατοίκων δεν εξασφαλίζει ούτε περισσότερα διαθέσιμα σπίτια εκεί όπου χρειάζονται ούτε χαμηλότερο κόστος στέγασης.
Η σύγκριση των απογραφών είναι αποκαλυπτική. Από το 2011 έως το 2021 ο μόνιμος πληθυσμός υποχώρησε κατά 3,1%, στα 10.482.487 άτομα. Στο ίδιο διάστημα, τα νοικοκυριά αυξήθηκαν κατά 4,8%, από 4.134.540 σε 4.332.447. Η χώρα απέκτησε σχεδόν 198.000 επιπλέον νοικοκυριά, παρότι οι κάτοικοί της λιγόστεψαν.
Η μεγαλύτερη μεταβολή καταγράφεται στους ανθρώπους που ζουν μόνοι. Τα μονοπρόσωπα νοικοκυριά έφτασαν τα 1.401.443 το 2021, αυξημένα κατά 32% μέσα σε μία δεκαετία. Αντιστοιχούσαν στο 32,3% του συνόλου, σχεδόν ένα στα τρία. Αντίθετα, τα νοικοκυριά τεσσάρων μελών μειώθηκαν κατά 11,2% και εκείνα με πέντε ή περισσότερα μέλη κατά 14,8%.
Η εξήγηση είναι απλή: η ανάγκη για ξεχωριστή κατοικία συνδέεται με τον αριθμό των νοικοκυριών και με τον τρόπο που οργανώνεται η καθημερινή ζωή. Τέσσερις άνθρωποι μπορούν να μοιράζονται ένα σπίτι, αλλά μπορούν επίσης να αποτελούν δύο, τρία ή τέσσερα διαφορετικά νοικοκυριά. Ο πληθυσμός παραμένει ίδιος, οι κατοικίες που χρειάζονται όμως πολλαπλασιάζονται.
Στην αλλαγή αυτή προστίθεται η γεωγραφική συγκέντρωση. Το 2021, το 78,5% του πληθυσμού ζούσε σε αστικές περιοχές, έναντι 72,4% το 2011. Οι περιοχές αυτές καταλάμβαναν το 13,7% της επικράτειας. Επομένως, μια διαθέσιμη κατοικία σε μια περιοχή που χάνει κατοίκους δεν καλύπτει αυτομάτως την ανάγκη ενός εργαζομένου ή ενός φοιτητή σε άλλη πόλη.
Παράλληλα, τα νοικοκυριά χωρίς οικογενειακό πυρήνα αυξήθηκαν κατά 26%, δηλαδή κατά 319.770. Πρόκειται για ευρύτερη κατηγορία από τα μονοπρόσωπα νοικοκυριά. Αύξηση κατά 9%, ή 39.349 νοικοκυριά, καταγράφηκε και στην κατηγορία με έναν οικογενειακό πυρήνα μόνο πατέρα ή μόνο μητέρας.
Αυτές οι μεταβολές στρέφουν το ενδιαφέρον προς μικρότερες κατοικίες. Ένας άνθρωπος που ζει μόνος, ένας φοιτητής ή ένας γονέας με παιδί αναζητούν χώρους που να ανταποκρίνονται τόσο στις ανάγκες τους όσο και στο εισόδημά τους. Για μεγαλύτερους σε ηλικία ανθρώπους, ένα μικρότερο σπίτι μπορεί επίσης να σημαίνει ευκολότερη καθημερινότητα και λιγότερες απαιτήσεις συντήρησης.
Το οικονομικό κριτήριο είναι καθοριστικό. Όταν το ενοίκιο, οι λογαριασμοί και τα υπόλοιπα έξοδα καλύπτονται από ένα εισόδημα, η επιλογή λιγότερων τετραγωνικών μπορεί να γίνεται αναγκαστική. Ωστόσο, μικρότερη επιφάνεια δεν σημαίνει αυτομάτως προσιτή κατοικία: σημασία έχουν το συνολικό κόστος, η κατάσταση του ακινήτου και η τοποθεσία του.
Την ίδια ώρα, η χαμηλή γονιμότητα επιβεβαιώνει τη δημογραφική πίεση. Το 2024 ο σχετικός δείκτης στην Ελλάδα διαμορφώθηκε σε 1,24 παιδιά ανά γυναίκα, από 1,26 το 2023, έναντι 1,34 στην Ευρωπαϊκή Ένωση. Πρόκειται για μια ακόμη ένδειξη ότι ο στεγαστικός σχεδιασμός πρέπει να λαμβάνει υπόψη τη μεταβαλλόμενη σύνθεση των νοικοκυριών.
Η απάντηση χρειάζεται να δοθεί και στην προσφορά. Η αξιοποίηση κλειστών κατοικιών, η ανακαίνιση παλαιών κτιρίων και η μετατροπή κατάλληλων χώρων σε σπίτια μπορούν να συμβάλουν, εφόσον δημιουργούν κατοικίες ασφαλείς, λειτουργικές και διαθέσιμες για μόνιμη διαμονή. Αντίστοιχα, οι νέες κατασκευές χρειάζεται να ανταποκρίνονται στη ζήτηση για διαφορετικά μεγέθη και προϋπολογισμούς.
Το κρίσιμο ερώτημα για τη στεγαστική πολιτική είναι συγκεκριμένο: πόσα σπίτια μπορούν πράγματι να κατοικηθούν, σε ποιες περιοχές και με ποιο κόστος; Η αναμονή ότι το δημογραφικό πρόβλημα θα λύσει από μόνο του το στεγαστικό δεν αποτελεί σχέδιο. Μια χώρα μπορεί να έχει λιγότερους κατοίκους και, ταυτόχρονα, περισσότερα νοικοκυριά που δυσκολεύονται να βρουν το σπίτι που χρειάζονται.